Besiktning vid uthyrning – protokoll och foton som håller vid en tvist
Uppdaterad 18 juni 2026Rum-för-rum-lista + foto-ID + kvittens
Gör en egen besiktning både när hyresgästen flyttar in och när hen flyttar ut, med samma rum-för-rum-lista, foton med tidsstämpel och båda parters signatur på plats. Protokollet ersätter inte hyresgästens vårdplikt eller frågan om vem som orsakat en skada, men det är det starkaste beviset för vilket skick bostaden faktiskt hade från början. Notera det ni båda ser utan att fördela skuld på plats, och se till att båda får varsin kopia samma dag.
Annonslänkar: Andrahandsuthyrning kan få ersättning om du går vidare via länkarna på sidan.
Varför räcker inte hyresavtalet utan en egen besiktning?
Den som hyr en bostad ska ta hand om den, och orsakar hyresgästen en skada kan hyresvärden kräva ersättning för den enligt Konsumentverkets konsumentinformation om att hyra bostad av en privatperson. Ett besiktningsprotokoll ersätter aldrig den vårdplikten eller en faktisk bedömning av vem som bär ansvaret, men det är det praktiska beviset för vilket skick ni båda utgick från. Utan det blir en tvist om deposition eller ersättning lätt en fråga om minnesbilder i stället för fakta ni faktiskt kan visa upp.
Vad ska ingå i ett besiktningsprotokoll?
Bygg protokollet rum för rum i stället för att skriva en allmän beskrivning av hela bostaden. Koppla varje anmärkning till fem uppgifter, så håller den om ni senare behöver visa den för varandra, för en hyresnämnd eller för en domstol.
- Rum eller yta — vilket rum, vilken vägg eller vilken del av bostaden det gäller.
- Byggnadsdel eller föremål — golv, vägg, tak, fönster, vitvara eller möbel.
- Skick — en kort, saklig beskrivning av vad ni båda faktiskt ser just då.
- Foto-ID — bildnummer eller filnamn som kopplar bilden till just den anmärkningen.
- Datum och kvittens — båda parters signatur eller parafering med datum för besiktningstillfället.
Ska ni fotografera eller filma vid besiktningen?
Ja. Koppla varje anmärkning till en bild eller en kort video, så att protokollet faktiskt dokumenterar slitage och reparationsbehov i stället för att bara beskriva det i ord. Se till att mobilens datum- och tidsstämpel är påslagen innan ni börjar, fota hela rummet först och ta sedan närbilder på det som avviker. Skicka över kopiorna till varandra samma dag, till exempel via mejl, så blir det lättare för er båda att följa dokumentationen i efterhand.
Hur skiljer ni normalt slitage från en skada?
Beskriv och fotografera det ni ser utan att döma ut vem som bär ansvaret på plats i protokollet. Slitage uppstår genom vanlig användning över tid och är väntat i alla bostäder som bebos, medan en skada uppstår genom vårdslöshet eller en olyckshändelse och kan göra hyresgästen ersättningsskyldig enligt Konsumentverket och jordabalkens regler om vårdplikt. Protokollet ska notera skicket. Den slutliga bedömningen av ansvar hör hemma i ett senare samtal, inte i stunden ni går runt med papper och mobil.
| Vad ni ser | Slitage eller skada? | Så skriver ni det i protokollet |
|---|---|---|
| Lätt nötning i parkett efter möbler och gångstråk | Normalt slitage | Beskriv utan värdering: "viss nötning i golvet i vardagsrummet" |
| Något blekta väggar eller tapeter efter års normal användning | Normalt slitage | Notera skicket, foto av hela väggen |
| Hål i vägg utöver vanlig tavelupphängning | Möjlig skada | Fotografera, ange plats och storlek, sätt inget skuldansvar på plats |
| Trasig vitvara eller fuktskada som inte fanns tidigare | Möjlig skada | Fotografera, notera exakt var, spara till jämförelse vid utflytt |
Hör möblerna hemma i besiktningsprotokollet?
Nej, håll isär de två dokumenten. Besiktningsprotokollet handlar om bostadens byggnadsdelar: golv, väggar, fönster och vitvaror. Möbler och andra saker som följer med en möblerad uthyrning hör i stället hemma i en inventarielista, där varje pjäs kopplas till ett eget foto och skick. Håller ni isär dem slipper ni att en diskussion om ett möblemang blandas ihop med bostadens egentliga skick.
Uthyrare: hur skyddar protokollet dig mot ett obefogat krav senare?
Genomför besiktningen tillsammans med hyresgästen både när hen flyttar in och när hen flyttar ut, med samma lista som utgångspunkt båda gångerna. Ser du en avvikelse vid utflytt kan du direkt jämföra med inflyttningsprotokollet i stället för att lita på minnet. Det gör det lättare att visa vad som faktiskt tillkommit under hyrestiden, om ni behöver reda ut ett avdrag från depositionen.
Har protokollet redan gett dig en tydlig bild av bostadens skick och du fortfarande söker rätt hyresgäst kan du räkna på hyran och skapa en annons hos Samtryggs hyreskalkyl – tjänsten uppger att annonsen är gratis och inte bindande att påbörja.
Hyresgäst: varför ska du insistera på besiktning innan du betalar deposition?
Utan ett inflyttningsprotokoll riskerar du att bli ansvarig för märken, slitage eller skador som redan fanns när du flyttade in. Gå igenom bostaden rum för rum tillsammans med uthyraren innan du betalar deposition eller första hyran, fotografera det ni ser och se till att ni båda signerar samma dag. Det är underlaget du behöver om ni senare är oense om ett avdrag när du ska få tillbaka depositionen.
Letar du fortfarande efter bostad kan det vara värt att känna till Samtryggs bostadsflöde, där tjänsten uppger att hyresgäster inte behöver betala deposition eller förskottsbetalning. Det löser inte besiktningsfrågan i sig, men det är ett sätt att söka bostad utan att binda upp egna pengar i väntan på en depositionsåterbetalning någon annanstans.
Vanliga frågor om besiktning vid uthyrning
Vad ska ingå i ett besiktningsprotokoll för en lägenhet?
Använd en rum-för-rum-lista med datum, skick, foto-ID och båda parters kvittens. Det är en praktisk rutin, inte en lagstadgad blankett, och en gemensam besiktning vid både in- och utflytt rekommenderas för att minska missförstånd.
Ska man fotografera vid besiktning av en andrahandslägenhet?
Ja, koppla foton eller en kort video till varje anmärkning ni båda ser, så att besiktningen faktiskt dokumenterar slitage och reparationsbehov i stället för att bara beskriva det i text.
Kan hyresvärden kräva ersättning för skador efter uthyrningen?
Ja, hyresgästen ska ta hand om bostaden och kan bli ersättningsskyldig för skador hen orsakat. Protokollet är stöd för vad som fanns från början, men avgör inte ensamt vem som bär ansvaret för det som tillkommit.
Hur skiljer man normalt slitage från skada?
Beskriv och fotografera det ni ser utan att fördela skuld direkt i protokollet. Slitage uppstår av vanlig användning över tid, medan ersättningsansvar enligt Konsumentverkets information gäller skador som hyresgästen faktiskt orsakat.
Behövs besiktning både vid inflyttning och utflyttning?
Ja, det är en stark praktisk rekommendation. Jämförelsen mellan två dokumenterade tidpunkter, med samma lista båda gångerna, minskar missförstånd betydligt mer än en besiktning som bara görs en gång.
Se hur protokollet knyts till avtalet på sidan om andrahandskontrakt, och vilka klausuler som i övrigt hör hemma i avtalet på vad som ska stå i hyresavtalet. Ska bostaden hyras ut möblerad, komplettera med en inventarielista. Flyttar du in kan du gå vidare med checklistan för inflyttning, och glöm inte nyckelkvittensen vid själva överlämningen. Läs mer om hela avtalsdelen på hyresavtal.