Vad ska stå i hyresavtalet? Klausul för klausul

Annonslänkar: Andrahandsuthyrning kan få ersättning om du går vidare via länkarna på sidan.

Vilken lag styr ert avtal – hyresrätt i andra hand eller privatuthyrning?

Svaret avgör vilka klausuler som är obligatoriska. Hyr du ut en villa, bostadsrätt eller ägarlägenhet du äger själv, eller ett rum i din egen bostad som inneboende, gäller privatuthyrningslagen (2026:772) – men bara inom lagens tillämpningsområde: den gäller inte om du regelmässigt hyr ut fler än två lägenheter som inte är del av din egen bostad, om du själv bara har hyresrätt till bostaden, eller om upplåtelsen är för fritidsändamål. Ett helt boende som upplåts (villa, bostadsrätt, ägarlägenhet) kan dessutom kräva föreningens eller hyresvärdens samtycke om upplåtelsen räknas som självständigt brukande, medan ett enskilt rum du hyr ut som inneboende normalt inte kräver något separat tillstånd eftersom du bor kvar. Hyr du en hyresrätt och lämnar den vidare i andra hand är det i stället 12 kap. jordabalken som styr, med hyresvärdens eller hyresnämndens tillstånd som ett grundvillkor för att uthyrningen ska vara giltig. Läs hela den juridiska bilden på sidan om andrahandskontrakt. Oavsett spår gäller en viktig skyddsregel: villkor som är sämre för hyresgästen än lagens miniminivå är utan verkan, så en klausul kan aldrig användas för att sätta lagen ur spel.

Vad ska stå om parterna och bostaden?

Skriv fullständiga namn, personnummer och kontaktuppgifter till båda parter, med en e-postadress som ni faktiskt använder för formella meddelanden. Ange sedan bostaden exakt: adress med lägenhetsnummer, antal rum och yta, samt vad som följer med – förråd, parkeringsplats, nycklar och eventuella möbler. Den här delen känns självklar, men den är den som gör att ingen i efterhand kan hävda att en annan yta, ett annat förråd eller fler nycklar ingick än vad ni faktiskt kom överens om.

Behövs tillstånd innan ni skriver på?

Ja, om det gäller andrahandsuthyrning av en hyresrätt eller en bostadsrätt: uthyrningen ska vara godkänd av hyresvärden, styrelsen eller hyresnämnden innan tillträdet, enligt Sveriges Domstolar. Skriv in vem som lämnat godkännandet och när, och gör helst tillträdet uttryckligen villkorat av att tillståndet finns på plats. Utan den kopplingen riskerar en i övrigt bra uthyrning att sakna sin egen förutsättning, vilket drabbar både den som hyr ut och den som just flyttat in. Läs mer om vad som gäller specifikt för bostadsrätt på sidan om att hyra ut bostadsrätt.

Vad ska stå om hyrestid och tillträde?

Skriv alltid ut startdatum, och antingen ett slutdatum eller att avtalet gäller tillsvidare. Gör ni det inte gäller avtalet tillsvidare enligt lagen ändå, så en tydlig formulering skyddar er mot att en av parterna senare hävdar en annan avsikt. Lägg också till hur och när nycklar överlämnas vid tillträdet, så att inflyttningen inte hänger på en muntlig överenskommelse samma dag.

Vad ska stå om hyra och betalning?

Hyran ska vara bestämd till ett exakt belopp redan när avtalet ingås, inte en ungefärlig uppskattning som "bestäms senare". Skriv sedan tydligt vad som ingår i hyran och vilka förbrukningsberoende kostnader – el, värme, varmvatten samt vatten och avlopp – som i stället debiteras separat till ett belopp som motsvarar faktisk förbrukning. Lägg till förfallodag och betalningssätt, så att ingen är osäker på när pengarna ska vara framme. Vill ni ha ett indexvillkor gäller särskilda gränser: en ny hyra får börja tidigast vid ett månadsskifte en månad efter skriftligt besked, och först sedan den gamla hyran gällt i minst ett år.

Vad ska depositionsklausulen innehålla?

En deposition som bara säger att den "återbetalas efter kontroll" löser ingenting den dag ni är oense. Skriv i stället in beloppet, när det ska betalas, exakt vad depositionen får användas till, vilket underlag som krävs för ett avdrag och när återbetalningen senast ska ske. Den tydligheten gör att en eventuell tvist handlar om ett datum och ett kvitto, inte om vad ni "egentligen menade". Fördjupa dig i hela depositionsupplägget på sidan om depositionsavtal.

Vad ska stå om skick, inventarier och underhåll?

Skriv att bostadens skick vid tillträdet ska stämma med det ni kommit överens om, och bifoga en besiktning med foton från inflytten. Hyrs bostaden ut möblerad hör en signerad inventarielista till avtalet, så att ingen behöver minnas i efterhand om en soffa eller ett skåp fanns med från start. Lägg också till kontaktvägen för felanmälan: hyresgästen ska genast säga till om något måste åtgärdas skyndsamt, och annars så snart som möjligt, medan hyresgästen samtidigt svarar för att vårda bostaden och det som hör till den väl. Se guiderna för inventarielista vid uthyrning och besiktning vid uthyrning för hela upplägget.

Vilka boenderegler bör avtalet ha?

Skriv bara in det som faktiskt gäller för just den här bostaden: rökning, husdjur, inneboende och hur störningar ska hanteras. Finns en ordningsregelbilaga från fastigheten eller bostadsrättsföreningen kan avtalet hänvisa till den i stället för att upprepa allt. Lägg dessutom till en praktisk rad om hur hyresvärden bokar planerade besök i bostaden, så att tillträdet aldrig blir en överraskning för någon av er.

Vad ska stå om uppsägning?

Börja med att slå fast vilken lag som styr – privatuthyrningslagen eller jordabalken – eftersom det avgör vilken uppsägningstid som gäller. Enligt privatuthyrningslagen kan hyresgästen alltid säga upp både ett tidsbestämt och ett tillsvidareavtal till ett månadsskifte, tidigast tre månader efter uppsägningen, och samma frist gäller hyresvärden vid ett tillsvidareavtal; en försenad hyra på mer än två veckor är dessutom en av grunderna för att hyresvärden ska kunna säga upp avtalet i förtid. Gäller i stället jordabalken för en hyresrätt i andra hand är huvudregeln tre månader för ett tillsvidareavtal, medan ett tidsbestämt avtal i stället styrs av hyrestidens längd, och redan mer än en veckas försenad hyra kan vara grund för att hyresrätten förverkas. Uppsägningen ska vara skriftlig, med undantag för hyresgästens muntliga uppsägning när hyresvärden bekräftar den skriftligt, så skriv in post- och e-postadress dit uppsägningen ska skickas. Lägg också till att bostaden normalt ska lämnas senast klockan tolv dagen efter hyrestidens slut, om inte annat avtalats. Gå igenom hela processen steg för steg på sidan om att säga upp hyresavtalet.

Vilka bilagor hör till avtalet?

Själva avtalstexten är bara halva jobbet. Fyra bilagor gör att ni slipper gissa i efterhand: det skriftliga tillståndet, en signerad inventarielista vid möblerad uthyrning, besiktningen med foton, och en nyckelkvittens med antal och datum. Spara allt tillsammans med det signerade avtalet och betalningsunderlaget i minst två år, eftersom det normalt är så lång tid ett anspråk kan väckas efter att hyresgästen flyttat ut.

Vilka formuleringar bör ni undvika?

Vill ni ha hjälp att få klausulerna på plats?

Har ni redan hittat varandra och bara vill få avtalet skrivet, samlar Lexly parter, bostad, hyra, tid, uppsägning och bilagor i en färdig struktur som ni fyller i med era egna uppgifter i stället för att bygga varje klausul från grunden.

Saknar ni i stället en hyresgäst att skriva avtalet med kan Samtryggs uthyrningsflöde vara en genväg: avtal, kreditvärdighetskontroll av den sökande, digital BankID-signering och en hyresgaranti på upp till 12 månader ingår i samma förmedling, i stället för att skrivas och skickas separat efteråt. Behöver ni i stället bara en färdig mall att fylla i själva, finns den samlade genomgången på hyresavtal mall.

Vanliga frågor om vad som ska stå i hyresavtalet

Se hela avtalsnavet på hyresavtal för andrahandsuthyrning, läs den fullständiga juridiken för andrahandskontrakt, och gå igenom en färdig hyresavtalsmall när klausulerna ovan ska omsättas i ett avtal ni kan signera.