Uppdaterad 26 juni 202611 fördjupningar om tillstånd, lag och hyra
För en hyresrätt krävs hyresvärdens samtycke, för en bostadsrätt föreningens samtycke – annars kan hyresnämnden pröva tillståndet åt dig. Sedan 1 juli 2026 gäller privatuthyrningslag (2026:772) för nya avtal, medan äldre avtal fortsätter under den upphävda lagen 2012:978. Hyran ska dessutom hålla sig till en skälig nivå för din upplåtelseform, och besittningsskydd är en helt annan fråga än själva tillståndet. Här ser du vilken regel som gäller just din situation, och vart du går för att fördjupa dig.
Andrahandsuthyrning styrs av flera regelverk samtidigt: tillståndet som avgör om du får hyra ut, lagen som avgör hur hyran ska sättas, och besittningsskyddet som avgör hyresgästens rätt att bo kvar. De tre frågorna besvaras olika beroende på om du hyr ut en bostadsrätt, en hyresrätt eller en villa, och beroende på när avtalet skrevs. Reder du ut det innan du skriver på slipper du de vanligaste tvisterna efteråt.
Ja, i praktiken alltid – men vem som ger tillståndet skiljer sig mellan upplåtelseformerna. Tabellen visar vem du ska vända dig till och vad som styr hyresnivån för just din bostad.
| Upplåtelseform | Vem ger tillstånd | Hyresnivå styrs av | Fördjupning |
|---|---|---|---|
| Bostadsrätt | Föreningens styrelse, annars hyresnämnden | Kostnadsbaserad hyra (privatuthyrningslagen) | Ansök om tillstånd |
| Hyresrätt | Hyresvärden, annars hyresnämnden | Samma hyra som förstahand, plus ev. möbleringspåslag | Ansök om tillstånd |
| Villa/eget hus | Inget tillstånd krävs – du äger bostaden själv | Kostnadsbaserad hyra (privatuthyrningslagen) | Hyr ut villan tryggt |
Varje del av regelverket har en egen guide med detaljerna. Välj det du står inför just nu.
Styrelsens godkännande, blanketten och vägen till hyresnämnden vid avslag.
Så söker du tillståndHyresvärdens samtycke, ansökan och hur lång väntetiden brukar bli.
Så söker du tillståndNär du ska ansöka, vad det kostar och hur handläggningen går till.
Se hela processenVilka skäl som brukar godkännas, med konkreta exempel.
Se godtagbara skälVad lagen från 1 juli 2026 styr, och när äldre avtal gäller i stället.
Läs om lagenPrinciperna bakom skälig hyra för alla upplåtelseformer.
Se principernaKapitalkostnad och drift för äldre avtal (före 1 juli 2026), jämförelsemodellen för nya avtal enligt 2026:772.
Räkna på din bostadsrättSamma hyra som förstahand, och när möbleringspåslaget gäller.
Räkna på din hyresrättTvåårsgränsen, rätten till förlängning och vad som gör undantag.
Läs om besittningsskyddSå skriver ni ett giltigt avstående, och när hyresnämnden måste godkänna det.
Se hur det går tillRiskerna när tillstånd saknas, för både uthyrare och hyresgäst.
Se vad som står på spelDatumet avgör. Avtal som ingås från och med 1 juli 2026 följer privatuthyrningslag (2026:772), medan äldre avtal fortsätter att gälla enligt lagen som upphävdes samma dag. Blanda aldrig ihop dem – särskilt inte hur skälig hyra räknas fram, för den skiljer sig rejält mellan de två regelverken.
Ett skriftligt avtal ska upprättas så snart någon av parterna begär det, och det är ändå det enklaste sättet att slippa gissa i efterhand vilken regel som gäller. Sätt upp hela avtalet med hyresavtalets alla delar, och se hela vägen från tillstånd till skatt på sidan om att hyra ut i andra hand.
Hyresnämnden ska sänka hyran om den är väsentligt högre än vad som allmänt tas ut för jämförbara privatuthyrningar, med andra privatuthyrningar som första jämförelse. Har du redan betalat för mycket kan nämnden besluta att överhyran ska betalas tillbaka med ränta. Läs igenom principerna för skälig hyra innan du sätter beloppet, och räkna mer i detalj för bostadsrätt eller hyresrätt.
Tillstånd och besittningsskydd är två olika saker, och det är lätt att blanda ihop dem. En hyresgäst som hyr en hel bostad för eget bruk saknar rätt till förlängning om hyresförhållandet upphör innan det varat längre än två år i följd; för ett möblerat rum eller en fritidslägenhet är gränsen nio månader. Den som hyr en del av din egen bostad – en verklig inneboende – omfattas inte alls av förlängningsrätten.
Vill ni redan från start komma överens om att hyresgästen avstår rätten till förlängning krävs en särskild handling, och som huvudregel hyresnämndens godkännande. Läs mer om besittningsskydd och om avstående från förlängningsrätten.
Har du tillståndet klart och vill sätta rätt hyra direkt? Räkna på din uthyrning hos Samtrygg och skapa en annons där avtal, tillstånd och betalning hanteras i samma flöde.
Söker du i stället en bostad där tillstånd, avtal och betalning redan är på plats? Sök bostad hos Samtrygg och se lediga uthyrningar som följer reglerna.
Ja. Hyr du ut en hyresrätt krävs hyresvärdens samtycke, eller hyresnämndens tillstånd om värden säger nej. Hyr du ut en bostadsrätt krävs föreningens samtycke, annars hyresnämndens tillstånd.
Avtal som ingås från och med 1 juli 2026 följer den nya privatuthyrningslagen (2026:772). Äldre avtal fortsätter att gälla enligt lagen som upphävdes samma dag, 2012:978.
Nej. Den nya lagen gäller inte när du själv innehar bostaden med hyresrätt – en andrahandsuthyrd hyresrätt bedöms i stället enligt 12 kap. jordabalken.
Hyr du ut en hel bostad för eget bruk saknar hyresgästen rätt till förlängning om hyresförhållandet upphör innan det varat längre än två år i följd. För ett möblerat rum eller en fritidslägenhet är gränsen nio månader.
Hyresnämnden ska sänka hyran om den är väsentligt högre än vad som allmänt tas ut för jämförbara privatuthyrningar. Den äldre modellen med kapitalkostnad och driftskostnad gäller bara avtal som fortfarande lyder under 2012:978.
Du riskerar att hyresgästen står utan ett giltigt andrahandskontrakt att luta sig mot, och att uthyrningen räknas som otillåten. Läs igenom vad som gäller vid olovlig andrahandsuthyrning innan du hyr ut utan skriftligt godkännande.
Annonslänkar: vi kan få ersättning om du går vidare via länkarna på sidan.
Det här väljer flest läsare när tillstånd och avtal ska på plats. Jämför villkoren mot din egen situation innan du bestämmer dig.
Skapar hyresavtal digitalt med BankID-signering och håller koll på tillstånd, hyresnivå och uppsägningstider enligt gällande lag. Hyresgaranti ingår i upp till 12 månader, så uthyraren får hyran även om något krånglar.
Passar: dig som vill ha ett avtal och en process som redan följer reglerna, i stället för att sätta ihop allt själv
Ordningen speglar besökarnas vanligaste val och vår redaktionella bedömning, inte ett fälttest.