Hyresnämnden vid andrahandsuthyrning: när, hur och till vilken kostnad

Vilket ärende har du – tillstånd eller hyresprövning?

Innan du fyller i något är det värt att slå fast vilket av spåren som stämmer med din situation, för de leder till olika blanketter och olika motpart.

Är du bostadsrättshavare och har fått nej av styrelsen läser du vidare på sidan om tillstånd för bostadsrätt. Har du en hyresrätt och hyresvärden inte samtycker finns hela ansökningsvägen på sidan om tillstånd för hyresrätt. Nedan hittar du själva mötet med nämnden: ansökan, kostnaden och vad som händer efter beslutet.

Hur ansöker man om tillstånd till andrahandsuthyrning?

Ansökan görs skriftligt hos hyresnämnden och ska vara konkret redan från början – skäl, period och vem som ska bo där är inte uppgifter du kan komplettera senare utan att ärendet drar ut på tiden.

Till ansökan om tillstånd kan du använda blankett HN1c, som fungerar för både hyresbostad och bostadsrätt. Ett tillstånd för en hyresrätt lämnas normalt inte för längre tid än ett år åt gången – vill du fortsätta hyra ut efter det behöver du antingen hyresvärdens samtycke eller en ny ansökan.

Ansökan skickas till hyresnämnden i den ort där bostaden ligger. Vill du gå igenom vilka skäl som brukar godtas innan du skriver ansökan finns en fördjupning på sidan om skäl för andrahandsuthyrning.

Vad kostar det att ansöka hos hyresnämnden?

Ingenting, i den meningen att hyres- och arrendenämnderna inte tar ut någon avgift av parterna för att pröva ärendet. Det du själv kan behöva betala är ett eget ombud, till exempel en jurist, om du väljer att anlita ett sådant – det är en privat kostnad och ingår inte i någon avgift till staten. En ansökan om tillstånd kräver alltså ingen inledande utgift för att komma igång, vilket gör det värt att pröva frågan även när du är osäker på utfallet.

Hur lång tid tar ett ärende hos hyresnämnden?

Det finns ingen fast eller garanterad handläggningstid att räkna med, och du bör inte planera flytten eller uthyrningsstarten utifrån en gissad siffra. Det som faktiskt påverkar väntan är hur komplett ansökan är: saknas skälet, perioden eller uppgifter om motparten tar ärendet ofta längre tid eftersom nämnden behöver begära in kompletteringar. Skicka därför in en fullständig ansökan i god tid före den dag du planerar att uthyrningen ska börja, och hör av dig till den aktuella hyresnämnden om du vill veta var just ditt ärende ligger i turordningen.

Kan hyresnämnden pröva om andrahandshyran är för hög?

Ja, för en hyresrätt. Har du betalat mer än en skälig hyra för en andrahandslägenhet kan hyresnämnden pröva frågan och besluta att överskjutande belopp ska betalas tillbaka enligt 12 kap. 55 e § jordabalken. Ansökan om återbetalning måste normalt ha kommit in senast två år efter att hyresförhållandet upphörde, så vänta inte för länge om du misstänker att hyran varit för hög. Spara hyresavtalet och kvitton eller kontoutdrag som visar vad du faktiskt betalat – de handlingarna gör en sådan ansökan konkret i stället för en gissning. Vill du först räkna på vad en skälig nivå faktiskt landar på finns en genomgång på sidan om skälig hyra.

För en bostadsrätt i andra hand beror prövningen på avtalsdatum. För avtal ingångna före 1 juli 2026 (2012:978) räknas hyran fram utifrån kapitalkostnad och drift snarare än en jämförelse med liknande lägenheter. Hyresnämnden lämnar inte något förhandsbesked om vilken hyra som skulle godkännas – frågan bedöms först när den faktiskt prövas i ett ärende, så en uthyrare kan inte fråga i förväg och få ett bindande svar.

Hyrs bostaden i stället ut enligt privatuthyrningslagen — till exempel en villa eller en bostadsrätt som en privatperson hyr ut utanför näringsverksamhet — kan hyresnämnden pröva hyran även där, men bara för avtal från 1 juli 2026 (2026:772): nämnden jämför då hyran mot andra privatuthyrningar (jämförelsemodellen), i stället för kapitalkostnadsmodellen ovan. Är avtalet äldre (2012:978) gäller i stället den lagens regler för hyran och uppsägningen. Läs skillnaden på sidan om privatuthyrningslagen innan du utgår från att JB-reglerna ovan gäller din uthyrning.

Vad händer om jag hyr ut utan tillstånd i väntan på beslut?

Vänta med att flytta in en andrahandshyresgäst tills tillståndet eller samtycket faktiskt finns, om du hyr en hyresrätt eller bostadsrätt. En upplåtelse som sker innan frågan är löst riskerar att räknas som otillåten, med de följder det kan få för din egen hyresrätt eller ditt medlemskap i bostadsrättsföreningen. Läs igenom riskerna i sin helhet på sidan om olovlig andrahandsuthyrning om du redan hunnit skriva ett avtal innan tillståndet är klart.

Annonslänkar: vi kan få ersättning om du går vidare via länkarna på sidan.

Vanliga frågor