Privatuthyrningslagen: vad den nya lagen styr och när den gäller

Vilken lag gäller för ditt avtal?

Det första du behöver reda ut är inte vad lagen säger, utan vilken lag som gäller för just ditt avtal. Det avgörs helt av när avtalet ingicks.

Har du redan ett avtal som löper sedan tidigare byts det inte ut automatiskt – den upphävda lagen gäller fortfarande för avtal som har ingåtts enligt den, enligt privatuthyrningslagens övergångsbestämmelser hos Riksdagen. Nya avtal från och med den 1 juli 2026 skrivs i stället direkt under 2026:772.

Vad är privatuthyrningslagen och vem gäller den för?

Privatuthyrningslagen gäller när en fysisk person eller ett dödsbo, mot ersättning, upplåter ett hus eller en del av ett hus till någon annan. Lägenheten måste vara upplåten för att helt eller till en inte oväsentlig del användas som bostad. I praktiken träffar det den vanligaste formen av privatuthyrning: du hyr ut din villa, din bostadsrätt eller ett rum i din egen bostad medan du till exempel arbetar utomlands eller bor på annat håll ett tag. Lagen har ett eget, samlat regelverk för den här typen av uthyrning, så 12 kapitlet jordabalken – som annars styr vanlig andrahandsuthyrning av hyresrätter – gäller inte samtidigt.

Vem omfattas inte av privatuthyrningslagen?

Tre situationer faller helt utanför lagen, och då gäller andra regler i stället:

• Du hyr regelmässigt ut fler än två lägenheter som inte är en del av din egen bostad. Då gäller inte privatuthyrningslagen för uthyrningen, och du behöver kontrollera vilket regelverk som gäller i stället.
• Du hyr själv lägenheten med hyresrätt och vill hyra ut den i andra hand. Då är det i stället 12 kapitlet jordabalken som styr, inte privatuthyrningslagen.
• Upplåtelsen avser fritidsändamål, till exempel ett fritidshus som hyrs ut för semesterbruk.

Ett hyresvillkor som är sämre för hyresgästen än det lagen ger rätt till är dessutom utan verkan mot hyresgästen, om inte lagen själv säger något annat – ni kan alltså inte avtala bort de rättigheter lagen ger.

Hur säger man upp ett avtal enligt privatuthyrningslagen?

Uppsägningstiden är tre månader för båda parter, oavsett vilken form avtalet har. Ett tidsbestämt avtal upphör i och för sig vid hyrestidens slut, men hyresgästen kan alltid säga upp det till ett månadsskifte som infaller tidigast tre månader efter uppsägningen. Ett avtal som gäller tills vidare kan sägas upp av endera parten till ett månadsskifte tidigast tre månader senare. Skillnaden mot den äldre lagen är alltså att uppsägningstiden är densamma för hyresvärd och hyresgäst – i 2012:978 hade hyresgästen bara en månad.

Uppsägningen ska vara skriftlig. Det finns ett undantag: en muntlig uppsägning från hyresgästen gäller om hyresvärden bekräftar den skriftligt.

Hyresvärden har också rätt att säga upp avtalet i förtid, med omedelbar verkan, i vissa allvarliga situationer. Den vanligaste är betalningsdröjsmål: dröjer hyresgästen med att betala hyran mer än två veckor efter förfallodagen får hyresvärden avsluta avtalet direkt, utan att vänta ut den vanliga uppsägningstiden. Andra skäl är bland annat otillåten andrahandsuthyrning eller allvarlig misskötsel som inte rättas till efter en uppmaning.

Vilka regler gäller för hyran enligt privatuthyrningslagen?

Hyran ska vara bestämd till ett fast belopp när avtalet ingås. Parterna kan separat komma överens om att kostnader som el, vatten eller uppvärmning i stället betalas efter faktisk förbrukning, men själva hyresbeloppet ska vara tydligt satt från början.

• Förskott. Hyran ska betalas i förskott före varje kalendermånads början, om inte annat är avtalat.
• Betalningssätt. Betalningen ska ske genom en bank eller en annan liknande betalningsförmedlare, om ni inte har kommit överens om något annat.
• Indexvillkor. Ni får avtala om att hyran ska ändras enligt ett index. Den nya hyran börjar då gälla tidigast vid ett månadsskifte en månad efter att den som vill ändra hyran har meddelat det skriftligt, och den tidigare hyran måste ha gällt i minst ett år.
• Hyresnämndens prövning. Tycker hyresgästen att hyran är väsentligt högre än vad som i allmänhet tas ut för liknande privatuthyrningar kan hen ansöka hos hyresnämnden om att få den ändrad. Sänks hyran för förfluten tid ska hyresvärden betala tillbaka det överskjutande beloppet med ränta.

Vill du gå djupare in på vad som räknas som en rimlig nivå finns en fördjupning på sidan om skälig hyra, med separata genomgångar för bostadsrätt (kapitalkostnadsmodellen där gäller bara äldre avtal enligt 2012:978) och hyresrätt – den sistnämnda för dig som faller utanför privatuthyrningslagen. Vill hyresgästen driva en hyrestvist vidare finns processen beskriven på sidan om hyresnämnden.

Hyr du ut en bostadsrätt kan föreningens eget tillstånd fortfarande krävas utöver det som privatuthyrningslagen reglerar – det är två separata frågor. Läs mer om den processen på sidan om tillstånd för andrahandsuthyrning av bostadsrätt. Har du redan koll på lagen och vill gå vidare med själva avtalet finns grunderna samlade på sidan om hyresavtal, och vill du jämföra med hur det fungerar för en hel hyresrätt i andra hand – där privatuthyrningslagen alltså inte gäller – kan du läsa om besittningsskydd.

Vill du läsa hela lagtexten själv finns den i sin helhet hos Riksdagen: privatuthyrningslag (2026:772). En kort sammanfattning av vad som är nytt sedan sommaren 2026 finns också hos Sveriges Domstolar.

Annonslänkar: vi kan få ersättning om du går vidare via länkarna på sidan.

Vanliga frågor