Uppdaterad 22 juni 2026Kalkylen för både äldre och nya hyresavtal
Skälig hyra för en bostadsrätt beror på när avtalet skrevs. Är avtalet äldre än 1 juli 2026 räknar du fram hyran som kapitalkostnad, en skälig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde, plus dokumenterad avgift, drift och ett eventuellt möbeltillägg. Är avtalet nytt jämför du i stället hyran med liknande privatuthyrningar, eftersom den nya privatuthyrningslagen inte bygger på samma kapitalkostnadsformel. Nedan får du hela uträkningen i kronor och en genväg till en färdig kalkylator.
Det här datumet avgör vilken kalkyl du ska använda, och det är lätt att missa om du bara googlar "skälig hyra bostadsrätt" och landar i en gammal formel. Privatuthyrningslag (2026:772) trädde i kraft 1 juli 2026 och ersatte då lagen om uthyrning av egen bostad (2012:978). Den äldre lagen fortsätter dock att gälla för avtal som redan ingicks enligt den, så det är avtalets datum som styr, inte dagens datum. Läs mer om hela regelbytet på sidan om privatuthyrningslagen.
För avtal som omfattas av den äldre lagen ska hyresnämnden vid en tvist fastställa en hyra som inte påtagligt överstiger kapitalkostnad och driftskostnader, om inte en högre hyra följer av bruksvärdesprövning enligt 12 kap. 55 § jordabalken. Kapitalkostnaden är en skälig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde, alltså inte den faktiska ränta du själv betalar på ditt bolån. Lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad, 4 § Två grannar med identiskt värderade lägenheter men helt olika bolån ska alltså landa i samma kapitalkostnad.
Formeln i sin helhet ser ut så här:
Månadshyra = (marknadsvärde × skälig avkastningsränta / 12) + dokumenterad avgift och drift, med ett eventuellt tillägg om bostaden hyrs ut möblerad.
Ta med dig ett konkret exempel snarare än bara formeln. Anta att bostadsrätten är värderad till 3 000 000 kronor och att du landar på en exempelränta på 3,0 procent, vilket är ett vanligt riktmärke att utgå från och sedan justera efter din egen bedömning av vad som är skäligt för just din bostad.
| Post | Beräkning | Belopp per månad |
|---|---|---|
| Kapitalkostnad | 3 000 000 kr × 3,0 % / 12 | 7 500 kr |
| Avgift till bostadsrättsföreningen | dokumenterad, enligt avin | 3 900 kr |
| Övrig drift | el, bredband, ev. hemförsäkring | 700 kr |
| Möbeltillägg | om lägenheten hyrs ut möblerad, avtalas separat | 500 kr |
| Skälig hyra, totalt | summan av posterna ovan | 12 600 kr |
Byt ut ränta, avgift och driftposter mot din egen bostads verkliga siffror, så får du fram din egen skäliga hyra i stället för ett generellt riktvärde. Vill du slippa räkna för hand kan du räkna ut hyran hos Samtrygg, som har byggt en kalkylator för den här typen av uträkning och låter dig gå direkt vidare till annons och avtal när du är klar.
Håll isär det som faktiskt kostar dig något löpande från det som redan ligger i kapitalkostnaden. Avgiften till bostadsrättsföreningen räknas som drift eftersom den är en fast, dokumenterad kostnad du redan betalar. Detsamma gäller el och bredband om du står för dem. Amorteringar på lånet ska däremot inte läggas till separat, eftersom kapitalkostnaden redan är tänkt att täcka den kostnaden genom avkastningsräntan på marknadsvärdet.
Ja, men lägg möbeltillägget som en egen, tydligt avtalad post snarare än en fast procentsats på hela hyran. Den äldre lagens kapitalkostnadsbegrepp handlar bara om bostadens marknadsvärde, inte om möblernas värde, så ett möbeltillägg vilar på vad ni avtalar er emellan snarare än på en lagstadgad formel. Skriv därför in exakt belopp och vad det täcker i hyresavtalet för bostadsrätten, så blir det tydligt för er båda vad som är hyra och vad som är ersättning för möblerna.
Då lämnar du kapitalkostnadsformeln helt och jämför i stället med liknande privatuthyrningar. Hyran ska bestämmas till ett fast belopp, och bara ersättning som motsvarar faktisk förbrukning, till exempel värme, varmvatten, el och vatten och avlopp, får avtalas separat utöver den fasta hyran. Är hyran väsentligt högre än vad som allmänt tas ut för jämförbara privatuthyrningar kan hyresgästen vända sig till hyresnämnden, som då i första hand jämför med sådana bostäder. Privatuthyrningslag (2026:772), 2 kap. 1 och 5 §§
Vill ni indexera hyran går det bra att avtala om det, men den nya hyran får börja gälla tidigast vid ett månadsskifte en månad efter ett skriftligt meddelande, och först sedan den tidigare hyran gällt i minst ett år.
Ja, i båda regelverken. För ett äldre avtal prövar hyresnämnden om hyran påtagligt överstiger kapitalkostnad och driftskostnader, men den får aldrig fastställa en högre hyra än den ni redan avtalat. För ett nytt avtal jämför nämnden i stället med liknande privatuthyrningar. Sätts hyran ned med verkan för förfluten tid ska den för mycket inbetalda hyran betalas tillbaka med ränta enligt räntelagen, oavsett vilket regelverk som gäller för avtalet. Läs mer om hela vägen dit på sidan om hyresnämnden.
En hyra som går att förklara är svårare att ifrågasätta. Spara därför följande redan när ni skriver avtalet:
Det gör hyran begriplig för dig själv, för hyresgästen och för en eventuell prövning i hyresnämnden. Ska du snart skriva hela avtalet kan du gå vidare till genomgången av hur du hyr ut en bostadsrätt, och som hyresgäst är det värt att läsa vad du bör kontrollera innan du skriver på.
Håll för övrigt hyresfrågan skild från skattefrågan. Vad du får dra av och hur mycket av hyresintäkten som blir skattepliktig styrs av helt andra regler, som du hittar i genomgången av hur du räknar ut skatten på uthyrningen.
Skrevs avtalet innan 1 juli 2026 räknar du fram hyran som kapitalkostnad, en skälig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde, plus dokumenterade driftkostnader. Skrevs avtalet från och med 1 juli 2026 gäller i stället en jämförelse med liknande privatuthyrningar, eftersom den nya privatuthyrningslagen inte bygger på kapitalkostnadsformeln.
Nej. Den äldre lagens kapitalkostnad utgår från bostadens marknadsvärde och en skälig avkastningsränta, inte från vad du faktiskt betalar i ränta till banken. Två bostadsrättsägare med samma marknadsvärde men olika bolån räknar alltså fram samma kapitalkostnad.
Bara ersättning som motsvarar faktisk förbrukning, till exempel värme, varmvatten, el och vatten och avlopp, får avtalas separat utöver den fasta hyran enligt privatuthyrningslagen som gäller från 1 juli 2026.
Ja. Är hyran i ett nytt avtal väsentligt högre än vad som allmänt tas ut för jämförbara privatuthyrningar ska hyresnämnden bestämma en skälig hyra utifrån den jämförelsen. För äldre avtal prövas i stället om hyran påtagligt överstiger kapitalkostnad och driftskostnader.
Ja. Sätter hyresnämnden ned hyran med verkan för förfluten tid enligt det nya regelverket ska den för mycket inbetalda hyran betalas tillbaka med ränta enligt räntelagen.
Ja, om ni avtalat om det. Den nya hyran får då börja gälla tidigast vid ett månadsskifte en månad efter ett skriftligt meddelande, och först sedan den tidigare hyran har gällt i minst ett år.
Annonslänkar: vi kan få ersättning om du går vidare via länkarna på sidan.
Efter kalkylen väljer flest besökare det här alternativet. Stäm av mot din egen bostad och ditt avtalsdatum innan du bestämmer dig.
Kalkylator byggd för den här typen av uträkning, med hyresgaranti, försäkring och säkra avtal med verifierade hyresgäster när du är redo att gå vidare från kalkyl till annons.
Passar: dig som vill räkna på hyran och sedan hyra ut utan att sy ihop kalkyl, avtal och betalning själv
Ordningen speglar besökarnas vanligaste val och vår redaktionella bedömning, inte ett fälttest.