Hyra ut bostadsrätt i andra hand: tillstånd, avgift, hyra

Du äger en bostadsrätt och ska hyra ut den ett tag – kanske väntar ett jobb eller studier på annan ort, eller så vill du och en partner provbo innan ni flyttar ihop på riktigt. Till skillnad från villaägaren bestämmer du inte helt själv: föreningen har ett ord med i laget, och sedan sommaren 2026 styrs hyran dessutom av en ny lag för de flesta nya avtal. Gå igenom tillståndet, avgiften och hyresreglerna i den ordningen, så vet du redan innan kontraktet skrivs vad som gäller och vad du får ta betalt. Är det första gången du hyr ut över huvud taget kan du gå igenom hela checklistan för att hyra ut första gången parallellt.

Behöver du styrelsens tillstånd för att hyra ut bostadsrätten?

Ja. Så snart någon annan använder bostadsrätten självständigt räknas det som andrahandsuthyrning enligt domstol.se, även om du inte tar betalt. Hyr du ut innan föreningen har samtyckt eller hyresnämnden gett tillstånd riskerar du att förverka bostadsrätten, så ordningen är alltid tillstånd först och hyresgäst sedan. Har du hyrt ut tidigare väger det bara in i föreningens bedömning om det skett i betydande omfattning. Hyr du ut utan tillstånd kan föreningen säga upp bostadsrätten, men rättar du till bristen eller får ett beviljat tillstånd från hyresnämnden i tid kan uppsägningen ändå avvärjas i de fall lagen medger det.

Vad krävs för att hyresnämnden ska ge tillstånd om styrelsen säger nej?

Ett nej från styrelsen är inte sista ordet. Hyresnämnden ska ge dig tillstånd om du har skäl för uthyrningen och föreningen saknar befogad anledning att neka, men tillståndet tidsbegränsas och kan förenas med villkor. Ansökan skickar du in hos rätt hyresnämnd, och period är en av de uppgifter du måste ange – fundera därför redan nu på hur länge du faktiskt behöver hyra ut, så slipper du ansöka på nytt i onödan.

Hur mycket får föreningen ta i avgift för andrahandsuthyrningen?

En förening får bara ta ut en avgift för andrahandsupplåtelsen om det uttryckligen står i stadgarna – annars saknar den rätt att fakturera dig alls. Där avgift är tillåten är taket 10 procent av prisbasbeloppet per lägenhet och år, och hyr du bara ut en del av året proportioneras taket efter antalet kalendermånader. Kontrollera därför två saker innan du ansöker: om avgift finns inskriven i just din förenings stadgar, och vilket belopp styrelsen faktiskt begär jämfört med taket. Hela ansökningsprocessen och vad som räknas som ett godtagbart skäl går vi igenom i tillstånd för bostadsrätt.

Vilken hyra får du ta ut – och vilken lag gäller ditt avtal?

Här avgör ett enda datum vilket regelverk som styr: är hyresavtalet tecknat från den 1 juli 2026 gäller privatuthyrningslagen (2026:772), och är det äldre kan det fortfarande omfattas av den tidigare lagen (2012:978) under en övergångsperiod. Kolla vilket som gäller dig innan du sätter hyran eller planerar en uppsägning – lagen avgör om hyresnämnden prövar hyran mot kostnader eller mot jämförbara lägenheter. Hela lagvalet och övergången går vi igenom i privatuthyrningslagen förklarad.

Avtal tecknat från den 1 juli 2026

• Hyran ska vara bestämd till ett belopp i avtalet; faktiska kostnader för el, värme och vatten kan ni avtala separat.
• Är hyran väsentligt högre än för jämförbara, efterfrågade lägenheter kan hyresnämnden fastställa en skälig hyra.
• Vill ni höja hyran med index går det bra, men den nya hyran gäller tidigast från månadsskiftet en månad efter skriftligt besked, och först sedan föregående hyra gällt i minst ett år.
• Hyran betalas i förskott före varje kalendermånads början; är inget annat avtalat gäller den sista vardagen innan månaden.
• Hyresgästen kan säga upp ett tidsbestämt avtal till ett månadsskifte tidigast tre månader efter uppsägningen, och ett tillsvidareavtal har samma minimitid.

Avtal tecknat före den 1 juli 2026

Omfattas ditt avtal fortfarande av den äldre lagen bedömer hyresnämnden vid en eventuell tvist om hyran påtagligt överstiger din kapital- och driftskostnad, där kapitalkostnaden räknas som en skälig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde. Hyresgästen har då en månads uppsägningstid och du som uthyrare tre månader, båda till månadsskifte, om ni inte kommit överens om en längre tid för dig. Vill du räkna fram exakt vad kapital- och driftskostnaden blir för din bostadsrätt, gå igenom uträkningen i skälig hyra för bostadsrätt.

Vad bör stå i avtalet när du hyr ut en bostadsrätt?

Ett skriftligt avtal är inget formkrav enligt domstol.se, men utan ett skriftligt avtal blir det svårt att i efterhand visa vad ni faktiskt kommit överens om kring hyra, hyrestid och uppsägning. Du är fortsatt ansvarig för lägenheten och föreningens avgifter under hela uthyrningen, så en besiktning, en inventarielista och en nyckelkvittens innan inflytt är inte onödig försiktighet utan ett sätt att slippa gissa om något skadats eller saknas när hyresgästen flyttar ut. Klausul för klausul – hyra, deposition, uppsägningstid och vad som ingår – går vi igenom i hyresavtal för bostadsrätt.

Vad gäller skatten när du hyr ut bostadsrätten i andra hand?

2026 gör du ett schablonavdrag på 40 000 kronor per bostad och år, inte per person som hyr ut tillsammans. Det som blir kvar efter avdragen beskattas som kapitalinkomst med 30 procent. För en äkta bostadsrätt får du dessutom, utöver schablonavdraget, dra av den del av månadsavgiften som avser den uthyrda delen och uthyrningstiden – avdraget kan dock aldrig bli större än hyresintäkten. Däremot är själva avgiften du betalar till föreningen för rätten att hyra ut i andra hand inte avdragsgill i sig, så blanda inte ihop den ordinarie månadsavgiften med andrahandsavgiften när du räknar. Hyr du ut via en förmedlingstjänst där du fortfarande är hyresvärd ska du redovisa hela den avtalade hyran som hyresintäkt, även den del som går till förmedlingens avgift. Alla avdrag för just din boendeform, med räkneexempel, finns i avdrag vid uthyrning.

Annonslänkar: Andrahandsuthyrning kan få ersättning om du går vidare via länkarna på sidan.

Har du tillståndet klart och vill komma vidare utan att bygga varje steg själv – hyresberäkning, annons, hyresgästval och avtal? Räkna på hyran hos Samtrygg och skapa en kostnadsfri annons medan tillståndet går igenom. Samtrygg uppger att andrahandsförsäkring, säkra hyresavtal och BankID-signering ingår, och att du kan få hyran garanterad i upp till 12 månader.

Vanliga frågor om att hyra ut bostadsrätt i andra hand

Gå tillbaka till hyra ut bostad för regelspår, avtal och skatt oavsett boendeform, innan du fortsätter.