Uppdaterad 3 juli 202613 guider för dig som ska hyra ut
Innan annonsen läggs ut behöver du veta vilket regelspår som gäller: en hyresrätt kräver hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd, en bostadsrätt kräver föreningens tillstånd eller hyresnämndens godkännande, och äger du villan eller attefallshuset själv behöver du normalt inget sådant godkännande. Sätt en hyra som håller, skriv ett avtal med deposition och uppsägningstid, och räkna med att ett överskott över 40 000 kronor per bostad och år ska upp i deklarationen som kapitalinkomst. Håll dig till ordningen tillstånd – hyra – avtal – skatt, så undviker du de dyraste misstagen förstagångsuthyrare gör.
De flesta uthyrare fastnar inte på juridiken utan på ordningen: vad ska klaras av först, och vad kan vänta till efter att hyresgästen flyttat in? Nedan ser du de fem stegen, med tydliga vägval där reglerna faktiskt skiljer sig åt mellan boendeformerna.
Skillnaden avgör nästan allt som följer. Hyr du ut en hyresrätt i andra hand styrs du av hyresvärdens godkännande och av bruksvärdeshyra, med hyresnämnden som instans om ni inte kommer överens. Hyr du ut en bostadsrätt behöver du föreningens tillstånd eller hyresnämndens godkännande. Äger du villan eller attefallshuset själv behöver du normalt inget sådant godkännande. Sedan 1 juli 2026 gäller privatuthyrningslag (2026:772) för nya avtal om bostadsrätt, villa och attefallshus, med en jämförelsemodell för hyran i stället för den äldre lagens kostnadsbaserade modell. Är du osäker på vilket spår som gäller din bostad, läs tillstånd för hyresrätt respektive tillstånd för bostadsrätt innan du går vidare.
Fem beslut i rätt ordning räcker för att komma från "jag vill hyra ut" till en signerad hyresgäst utan obehagliga överraskningar.
Hyresrätt: fråga hyresvärden skriftligt och vänta på svar, eller vänd dig till hyresnämnden om du nekas utan godtagbart skäl. Bostadsrätt: sök styrelsens tillstånd, med hyresnämnden som reserv om föreningen säger nej. Villa och attefallshus: du behöver inget sådant godkännande, eftersom du är ensam ägare.
För hyresrätt gäller att hyran inte påtagligt får överstiga bruksvärdesmässigt likvärdiga lägenheter. För en privatägd bostad beror modellen på när avtalet tecknas: från 1 juli 2026 gäller en jämförelsemodell enligt den nya privatuthyrningslagen, medan avtal ingångna före det datumet fortsätter att räkna kostnadsbaserat på kapitalkostnad och driftskostnad. Se hur du räknar ut skälig hyra för båda spåren och båda modellerna innan du bestämmer summan.
Ett hyresavtal ska ange hyra, deposition, hyrestid och uppsägningstid var för sig, aldrig som en klumpsumma. Se vad en hyresavtalsmall måste innehålla innan du och hyresgästen skriver under.
En tydlig annons med rätt information sorterar bort de flesta missförstånd redan innan visningen. Skriv en bostadsannons som ger rätt sökande, och är det första gången du hyr ut är checklistan för nybörjare ett bra ställe att börja.
Vill du slippa hantera annons, avtal och betalning själv? Räkna på din uthyrning hos Samtrygg och se vad en hyresgaranti på upp till 12 månader betyder för din kalkyl, innan du bestämmer dig.
Överskottet beskattas som kapitalinkomst, och schablonavdraget på 40 000 kronor gäller per bostad och år, inte per person eller intäktsström. Se hela skattebilden för din uthyrning innan första hyran betalas ut.
| Boendeform | Tillstånd | Hur hyran sätts | Fördjupning |
|---|---|---|---|
| Hyresrätt | Hyresvärdens samtycke, annars hyresnämnden | Bruksvärdeshyra, får inte påtagligt överstiga jämförbara lägenheter | Hyra ut hyresrätt |
| Bostadsrätt | Styrelsens tillstånd, annars hyresnämnden | Jämförelsemodell för nya avtal, kostnadsbaserad för äldre | Hyra ut bostadsrätt |
| Villa | Inget, du äger bostaden ensam | Jämförelsemodell för nya avtal, kostnadsbaserad för äldre | Hyra ut villa |
Jämförelsemodellen gäller privatuthyrningsavtal tecknade från 1 juli 2026 enligt privatuthyrningslag (2026:772). Avtal från innan det datumet fortsätter att följa den tidigare kostnadsbaserade modellen.
De flesta bedrägeriförsök riktar sig faktiskt mot dig som hyresgäst, men även du som uthyrare bör vara vaksam på en intressent som pressar på för snabba lösningar: att skriva avtal utan att se bostaden, att betala via ovanliga kanaler eller att dela BankID-uppgifter innan avtalet är klart. Polisen beskriver liknande upplägg kring annonsbedrägeri, och grundregeln är densamma åt båda hållen: se bostaden, få allt skriftligt, och betala eller ta emot pengar bara spårbart.
Varje boendeform och varje beslut har en egen guide. Välj det som stämmer på din situation.
Styrelsens tillstånd, kostnadsbaserad hyra och vad som gäller om föreningen säger nej.
Hyra ut bostadsrättHyresvärdens samtycke, hyresnämnden och hyrestaket enligt bruksvärde.
Hyra ut hyresrättFriare regler som ensam ägare, men fortfarande en hyra som ska hålla måttet.
Hyra ut villaStudieintyg, sommaruthyrning och vad som är särskilt för studentboendet.
Hyra ut studentlägenhetFöretaget som hyresgäst: avtal, fakturering och vad som skiljer sig mot en privatperson.
Hyra ut till företagSäsong, skatt och avtal när det är stugan eller sommarhuset som ska hyras ut.
Hyra ut fritidshusRegler, hyra och skatt när det är komplementbostaden på tomten du hyr ut.
Hyra ut attefallshusMöbleringspåslag, slitage och vilket val som passar din hyresgäst bäst.
Jämför möblerat och omöbleratKortare uthyrning ger flexibilitet, längre ger stabilitet – se vad som passar din bostad.
Jämför korttid och långtidTidsgränser per boendeform, och hur du går vidare med en uthyrning som fungerar.
Se tidsgränsernaTillstånd, fullmakt och skatt när du sköter uthyrningen på distans.
Hyra ut och flytta utomlandsEn komplett checklista för dig som aldrig hyrt ut en bostad förut.
Se checklistanBilder, text och hyra som lockar rätt sökande – inte bara flest svar.
Skriv en bättre annonsJa. Huvudregeln är att du behöver hyresvärdens samtycke, och säger hyresvärden nej kan hyresnämnden ändå lämna tillstånd om du har godtagbara skäl.
Från 1 juli 2026 gäller tre månaders uppsägningstid för både dig och hyresgästen enligt den nya privatuthyrningslagen. Är avtalet äldre gäller fortfarande den tidigare lagen, där hyresgästen kan säga upp avtalet med en månads varsel och du som hyresvärd med tre.
Det beror på när avtalet är tecknat. Från 1 juli 2026 gäller en jämförelsemodell: hyran får inte vara väsentligt högre än vad liknande eller lika efterfrågade privatuthyrningar normalt tar ut. Äldre avtal räknas fortfarande kostnadsbaserat, med kapitalkostnad och driftskostnad som grund.
Du gör ett schablonavdrag på högst 40 000 kronor per bostad och år. Har du flera intäktsströmmar eller delar bostaden med andra ägare avgör det hur stor del av avdraget som blir kvar innan skatten räknas ut.
Ja. Du ansvarar själv för att deklarera ett eventuellt överskott, även om plattformen redan har lämnat uppgifter till Skatteverket.
Kombinationen kan vara straffbar med böter eller fängelse i högst två år, utom i ringa fall. Vänta alltid på ett godkännande innan du skriver på avtalet.
Annonslänkar: vi kan få ersättning om du går vidare via länkarna på sidan.
Ordningen speglar vad våra besökare oftast väljer när de går vidare. Jämför garanti och avgifter mot din egen situation innan du bestämmer dig.
Räkna på hyran, publicera annonsen och hantera avtal, digital signering och betalning i samma flöde när tillstånd och hyra är klara. Uthyraren kan få hyran garanterad i upp till 12 månader, enligt tjänstens villkor.
Passar: dig som vill komma igång med annons, avtal och trygg betalning utan att sköta varje steg själv
Ordningen speglar besökarnas vanligaste val och vår redaktionella bedömning, inte ett fälttest.