Uppdaterad 2 juli 2026Byggstatus, hyra och skatt för Attefallshuset
Innan du annonserar ditt Attefallshus eller komplementbostadshus behöver du veta tre saker: att byggnaden enligt handlingar och kommunens besked faktiskt får användas som bostad, vilken lag som gäller när du som privatperson hyr ut den, och hur den klassas skattemässigt. Är avtalet tecknat från 1 juli 2026 gäller privatuthyrningslag (2026:772) med en jämförelsemodell för hyran; är avtalet äldre gäller i stället den tidigare lagens kapital- och driftskostnad. Räkna med att överskottet över schablonavdraget på 40 000 kronor beskattas med 30 procent 2026.
Ett eget hus på tomten känns som en enkel extra inkomst – bygg klart, sätt in en säng och annonsera. Men ett Attefallshus eller komplementbostadshus är i grunden en bygglovsbefriad åtgärd, och det är byggnadens faktiska status som avgör om den får marknadsföras som en bostad. Har du redan koll på att huset är rätt anmält och godkänt för boende, handlar resten om att sätta rätt hyra, skriva ett avtal som håller och räkna rätt på skatten.
Det beror först på byggnadens status och hur den faktiskt får användas på just din fastighet. Ett Attefallshus och ett komplementbostadshus är bygglovsbefriade åtgärder, men det innebär inte automatiskt att varje sådan byggnad är godkänd som självständig bostad med egen adress och folkbokföring. Kontrollera dina bygghandlingar och kommunens besked innan du annonserar huset som bostad – först därefter blir det meningsfullt att gå vidare till hyresavtal och skatt. Boverket beskriver reglerna för attefallshus, och komplementbostadshus särskilt, eftersom det är komplementbostadshuset som är byggt för att fungera som en egen bostad.
Fastighetens historik varierar från kommun till kommun och byggnad till byggnad, så svaret på den här frågan hittar du bara genom att gå igenom dina egna handlingar eller höra av dig till kommunens bygglovsenhet. Ett hus som är byggt som förråd eller gäststuga utan bostadsstatus kräver ett annat steg innan det kan hyras ut som permanentboende, medan ett komplementbostadshus som redan är godkänt för boende kan gå vidare direkt till nästa fråga: vilken lag gäller för din uthyrning.
När du som privatperson hyr ut en villa, en bostadsrätt, en ägarlägenhet eller ett rum gäller privatuthyrningslag (2026:772) för avtal tecknade från 1 juli 2026, och ett komplementbostadshus på din egen fastighet följer samma spår eftersom det är du som äger marken och byggnaden. Lagen gäller uthyrning av en bostadslägenhet utanför näringsverksamhet och gäller inte om du regelmässigt hyr ut fler än två lägenheter som inte utgör din egen bostad. Är avtalet i stället tecknat före 1 juli 2026 gäller den äldre lagen om uthyrning av egen bostad, där bara det första hyresförhållandet omfattas om du upplåter flera lägenheter samtidigt. Ett hyresavtal enligt båda lagarna löper tills vidare om ni inte kommit överens om en bestämd tid.
Är avtalet tecknat från 1 juli 2026 gäller tre månaders uppsägningstid för både dig och hyresgästen enligt den nya privatuthyrningslagen. Är avtalet äldre är uppsägningstiderna i stället asymmetriska: hyresgästen kan säga upp avtalet till ett månadsskifte tidigast en månad efter uppsägningen, medan du som uthyrare tidigast kan säga upp till ett månadsskifte tre månader efter din uppsägning, om ni inte kommit överens om längre tid. Källa: privatuthyrningslagen.
Glöm kvadratmeterpriser du hittar i andra annonser. Är avtalet tecknat från 1 juli 2026 gäller en jämförelsemodell: hyran får inte vara väsentligt högre än vad liknande eller lika efterfrågade privatuthyrningar normalt tar ut. Är avtalet äldre får hyran vid en tvist i stället inte påtagligt överstiga summan av din kapitalkostnad och driftskostnad, där kapitalkostnaden räknas som en skälig avkastningsränta på husets marknadsvärde. Hyres- och arrendenämnderna beskriver den äldre modellen som kostnadsbaserad snarare än fritt prissatt.
I praktiken betyder det att du gör dig själv en tjänst genom att skriva ner ett eget hyresunderlag: ange kapitalkostnaden och driftskostnaden var för sig, och lista exakt vad som ingår – el, bredband, snöröjning på tomten, eventuella möbler. Då kan du svara sakligt när en sökande frågar varför hyran ser ut som den gör, och du står tryggare om hyresnivån någon gång skulle ifrågasättas.
Ja, när huset räknas som en privatbostad ska du redovisa uthyrningen så snart hyresintäkterna överstiger avdragen – det gäller även när uthyrningen sker via en digital plattform. Skatteverket anger att schablonavdraget 2026 är högst 40 000 kronor per bostad och år, och avdraget får aldrig bli högre än själva hyresintäkten. Räknas huset som småhus tillkommer dessutom ett avdrag på 20 procent av hyresintäkten utöver schablonen. Det som blir kvar efter avdragen beskattas som kapitalinkomst med 30 procent.
Schablonavdraget gäller per bostad, inte per person – så innan du eller en medägare räknar med flera fulla avdrag behöver ni kontrollera hur just ert Attefallshus och den ursprungliga bostaden klassas fastighetsmässigt hos Skatteverket. Är huset inte en privatbostad gäller andra regler, och då är det heller inte fritt fram att byta ut schablonen mot dina faktiska löpande kostnader. Spara hyresintäkter och avdragsunderlag löpande från första månaden, så slipper du leta reda på allt inför deklarationen. Se hela skattebilden för din uthyrning för att räkna på just din situation.
| Post | Belopp/regel |
|---|---|
| Schablonavdrag | Högst 40 000 kr per bostad och år, aldrig mer än hyresintäkten |
| Extra avdrag vid småhus | 20 % av hyresintäkten, utöver schablonavdraget |
| Skatt på överskottet | 30 %, redovisas som kapitalinkomst |
Skriv hyra, deposition, hyrestid och uppsägningstid var för sig, aldrig som en klumpsumma. Ange tydligt vad som ingår i hyran och vad hyresgästen själv ansvarar för, till exempel el, bredband och skötsel av egen uteplats. Eftersom huset ligger på din egen fastighet är det extra viktigt att avtalet beskriver vad som är gemensamt med huvudbostaden – infart, förråd, tvättstuga – och vad som hör enbart till Attefallshuset. Se vad som ska stå i hyresavtalet för hela listan med klausuler, och hyresavtal för villa för avtalsfrågor som är gemensamma för uthyrning på egen fastighet.
Annonslänkar: Andrahandsuthyrning kan få ersättning om du går vidare via länkarna på sidan.
När byggstatusen är klar och hyresunderlaget räknat är nästa steg att komma ut med en annons och hitta rätt hyresgäst. Räkna på hyran hos Samtrygg och se vad en kostnadsfri annons och ett färdigt avtal med digital signering betyder för din uthyrning. Samtrygg uppger att de i nuläget kan hjälpa den som vill hyra ut sex månader eller längre, att annonsen är kostnadsfri att skapa och att den inte binder dig innan du bestämt dig.
Det beror först på byggnadens status och hur den får användas på just din fastighet. Kontrollera kommunens handlingar och besked innan du annonserar huset som bostad – därefter bedömer du hyresavtal och skatt utifrån att det är en godkänd bostad.
Är avtalet tecknat från 1 juli 2026 gäller tre månaders uppsägningstid för både dig och hyresgästen. Är avtalet äldre kan hyresgästen säga upp till månadsskifte med minst en månad, medan du som uthyrare har minst tre månaders uppsägningstid om ni inte avtalat längre tid.
Det beror på när avtalet är tecknat. Från 1 juli 2026 gäller en jämförelsemodell: hyran får inte vara väsentligt högre än vad liknande eller lika efterfrågade privatuthyrningar normalt tar ut. Är avtalet äldre får hyran vid en tvist inte påtagligt överstiga kapitalkostnad och driftskostnad. Redovisa därför vad som ingår i hyran i stället för att jämföra med grannars annonser.
Är huset en privatbostad ska du redovisa uthyrningen när hyresintäkterna överstiger avdragen. 2026 är schablonavdraget högst 40 000 kronor, och vid småhus tillkommer ett avdrag på 20 procent av hyresintäkten.
Samtrygg uppger att de kan hjälpa till vid uthyrning i sex månader eller längre, med hyresberäkning, annons, avtal och digital signering. Kontrollera först att huset får användas som bostad och att hyresnivån är rätt räknad.
Gå till hyra ut bostad för hela regelspåret från tillstånd till skatt, eller läs checklistan för att hyra ut första gången om det här är din första uthyrning.
Byggstatus, hyresunderlag och avtalsvillkor är på plats – sista steget är en annons och ett avtal med digital signering.
Skapa en kostnadsfri annons hos SamtryggOrdningen speglar vad våra besökare oftast väljer när de hyr ut ett fristående hus på egen tomt. Jämför hyresberäkning, avtal och garanti mot din egen situation innan du bestämmer dig.
Räkna på hyran, skapa en kostnadsfri annons och gå vidare med val av hyresgäst, säkert avtal och digital signering i samma flöde. Passar uthyrning i sex månader eller längre, enligt tjänstens villkor.
Passar: dig som hyr ut ett Attefallshus eller komplementbostadshus och vill ha hyresberäkning, avtal och trygg betalning samlat
Ordningen speglar besökarnas vanligaste val och vår redaktionella bedömning, inte ett fälttest.