Skatt vid uthyrning av bostad 2026
Uppdaterad 19 juni 2026Vad som räknas som intäkt och när ett överskott faktiskt uppstår
Det är bara ett eventuellt överskott som beskattas när du hyr ut din bostad, aldrig hela hyresintäkten. Överskottet räknas fram genom att du drar schablonavdraget på 40 000 kronor och det avdrag som gäller din boendeform från allt du fått in, och det som blir kvar tas upp som kapitalinkomst med 30 procents skatt 2026. Blir resultatet noll eller minus ska uthyrningen varken deklareras eller ge avdrag för underskottet. Reglerna gäller så länge bostaden räknas som en privatbostad, vilket Skatteverket bedömer för varje kalenderår.
Den vanligaste missuppfattningen är att 40 000 kronor är en skattefri gräns för hyresintäkten. Så fungerar det inte. Beloppet är ett schablonavdrag som du alltid får göra, men det är först när du också dragit av det som gäller din boendeform som du vet om ett skattepliktigt överskott finns kvar. Gränsen mellan privatbostad och näringsfastighet avgör dessutom om reglerna nedan över huvud taget gäller för dig, och avdragen skiljer sig åt mellan småhus, bostadsrätt och hyresrätt. Vill du i stället se hela uträkningen med siffror finns den på sidan om att räkna ut skatten, och ska du deklarera ett överskott går du direkt till guiden om att deklarera hyresinkomsten.
Vad räknas som skattepliktig intäkt vid uthyrning?
Allt du får in från bostaden under året läggs samman innan något avdrag görs. Det gäller inte bara den löpande hyran utan även ersättning för en parkeringsplats som hör till bostaden och avgifter du tar ut av hyresgästen för sådant som städning, lakan eller frukost. Först när hela summan är räknad ihop drar du av schablonen och boendeformsavdraget, och det som eventuellt återstår är det som ska tas upp som kapitalinkomst.
Är min bostad en privatbostad eller näringsfastighet?
Avdragen och skattesatsen ovan gäller privatbostäder: småhus, bostad i ett privatbostadsföretag och ägarlägenhet som till övervägande del används eller är avsedd att användas av dig eller närstående för permanent- eller fritidsboende. Skatteverket gör den bedömningen för varje kalenderår för sig, normalt utifrån hur det ser ut vid årets slut, så den är inte given en gång för alla. Räknas bostaden i stället som näringsfastighet gäller andra regler för beskattningen, och då bör du kontrollera ditt fall direkt hos Skatteverket innan du planerar uthyrningen. En oäkta bostadsrättsförening följer också särskilda regler och ger inte samma schablonavdrag, så bor du i en sådan förening bör du stämma av med Skatteverket innan du utgår från huvudregeln ovan.
Hur mycket skatt betalar jag på överskottet?
Ett överskott av uthyrningen beskattas som kapitalinkomst med 30 procent, samma sats oavsett om du hyr ut ett rum, en hel lägenhet eller ett hus. Skatten träffar bara det som blir kvar efter avdragen, aldrig hyran i sin helhet. Rapporterar en uthyrningsplattform in din intäkt till Skatteverket ersätter det inte din egen deklaration av ett eventuellt överskott.
Vilka avdrag gäller för din boendeform?
Schablonavdraget på 40 000 kronor är gemensamt för alla, men det extra avdraget ovanpå ser olika ut beroende på vad du hyr ut.
| Boendeform | Extra avdrag utöver schablonen | Räknas inte in |
|---|---|---|
| Småhus / ägarlägenhet | 20 % av hyresintäkten, tänkt att täcka bland annat sophämtning, vatten och el | Verkliga kostnader för möbler, reparationer eller ombyggnad |
| Bostadsrätt | Den del av föreningsavgiften som avser uthyrd tid och uthyrd del, plus en eventuell andrahandsuthyrningsavgift | Kapitaltillskott till föreningen |
| Hyresrätt | Den del av din egen hyra som avser uthyrd tid och uthyrd del | Gemensamt kök och badrum vid delad bostad |
Bor du i en bostadsrätt eller hyresrätt och bara hyr ut ett rum är det viktigt att skilja på uthyrd del och gemensamma ytor: kök och badrum som du delar med hyresgästen räknas inte som uthyrd del i avdraget. Vill du se hela avdraget uträknat steg för steg för just din boendeform finns det på sidan om avdrag vid uthyrning, och det gemensamma schablonavdraget med reglerna för delat ägande och delår finns på sidan om schablonavdraget.
Vad händer om avdragen är större än hyresintäkten?
Då uppstår ett underskott i stället för ett överskott. Uthyrningen ska varken deklareras eller beskattas i det läget, men du får heller inte dra av underskottet mot någon annan inkomst. Är du osäker på om din uthyrning landar på plus eller minus är det enklaste sättet att lägga in dina egna siffror i Skatteverkets beräkningshjälp, eller följa exemplen på uträkningssidan som visar samma steg med belopp.
Kan uthyrning av bostad bli momspliktig?
Ja, om uthyrningen liknar hotellverksamhet: möblerad, upprepad, med kortare vistelser och marknadsförd med dygns- eller veckopris eller servicetjänster som städning. Då gäller en årsomsättningsgräns på 120 000 kronor för kalenderåret eller något av de två föregående åren, och momsplikten börjar med den uthyrning som tar dig över gränsen. Rör det sig i stället om en vanlig andrahandsuthyrning på hyresavtal berör momsfrågan dig normalt inte, men känns ditt upplägg mer tillfälligt är det värt att läsa Skatteverkets vägledning innan du sätter priset.
- Skatten avgör vad du får behålla efter avdrag. Vad som är en rimlig hyresnivå för din bostad är en annan fråga, som du löser på sidan om skälig hyra.
- Schablonavdraget gäller per bostad och år, inte per person. Äger ni bostaden tillsammans delar ni på samma 40 000 kronor.
När du har koll på vad som beskattas och vilket avdrag som gäller din boendeform är nästa steg att räkna på en rimlig hyresnivå innan du lägger upp annonsen. Räkna på hyresnivån hos Samtrygg och gå vidare med en kostnadsfri annons när du vet ungefär vad som blir kvar efter skatt.
Vanliga frågor om skatt vid uthyrning
Måste jag betala skatt när jag hyr ut min bostad?
Ja, om hyresintäkten efter tillåtna avdrag ger ett överskott. Skatten är 30 procent av överskottet.
Är 40 000 kronor en skattefri gräns?
Nej, 40 000 kronor är ett schablonavdrag per bostad och år. Du måste dessutom räkna med de avdrag som gäller just din bostadstyp innan du vet om ett överskott finns.
Vilka avdrag får jag göra när jag hyr ut en bostadsrätt?
Schablonavdraget samt den uthyrda tidens och den uthyrda delens BRF-avgift, plus en eventuell andrahandsuthyrningsavgift. Kapitaltillskott får du inte dra av.
Får jag dra av min egen hyra om jag hyr ut en hyresrätt?
Ja, den del av din hyra till hyresvärden som avser uthyrd tid och uthyrd del får du dra av, utöver schablonavdraget.
När kan uthyrning av bostad bli momspliktig?
När uthyrningen liknar hotellverksamhet eller tillfällig logi enligt Skatteverkets kriterier. Vid sådan verksamhet är årsomsättningsgränsen 120 000 kronor.
Vill du gå vidare finns hela vägen från intäkt till deklaration samlad: skatt vid uthyrning i sin helhet, schablonavdraget i detalj, gränsen för när skatten faktiskt slår till och guiderna för att komma igång med uthyrningen.
Annonslänkar: Andrahandsuthyrning kan få ersättning om du går vidare via länkarna på sidan.