Skälig hyra 2026 – räkna rätt oavsett boendeform
Uppdaterad 1 juli 2026Hyresrätt, bostadsrätt, villa och rum jämförda mot varsin regel
Skälig hyra beror på både boendeform och avtalsdatum, inte på en enda formel. Hyr du ut en hyresrätt i andra hand gäller 12 kap. 55 § jordabalken, där hyran normalt ska motsvara vad du själv betalar plus högst 15 procent för möbler. Gäller avtalet i stället en bostadsrätt, villa eller ett rum och är det tecknat från och med 1 juli 2026, prövar hyresnämnden hyran mot vad andra privatuthyrningar tar ut, inte mot bostadens marknadsvärde. Börja alltid med avtalets datum, så hamnar du rätt i vilket regelverk som faktiskt gäller din uthyrning.
Varför är avtalsdatumet viktigare än bostadens värde?
Den 1 juli 2026 började privatuthyrningslag (2026:772) gälla, och den upphävde den tidigare lagen (2012:978). Äldre avtal som omfattas av övergångsbestämmelserna fortsätter att bedömas enligt den gamla lagen, medan nya avtal från och med det datumet prövas på ett annat sätt. Det är alltså skrivdatumet på ditt avtal, inte hur mycket bostaden är värd, som avgör vilken beräkning som gäller. Läs mer om hela lagändringen på sidan om privatuthyrningslagen innan du sätter en hyra.
Vilket regelverk gäller din uthyrning?
Fyra situationer, fyra olika sätt att bedöma hyran. Hitta din rad innan du går vidare till räkneexemplen.
| Boendeform | Regelverk | Princip för hyran |
|---|---|---|
| Hyresrätt i andra hand | 12 kap. 55 § jordabalken | Motsvarar normalt förstahandshyran, plus högst 15 % för möbler och faktiska kostnader för tillägg |
| Bostadsrätt, villa, ägarlägenhet – avtal från 1 juli 2026 | Privatuthyrningslag (2026:772) | Får inte vara väsentligt högre än jämförbara privatuthyrningar |
| Bostadsrätt, villa, ägarlägenhet – avtal före 1 juli 2026 | Övergångsbestämmelser, äldre lag | Kostnadsbaserad modell, se fördjupningen nedan |
| Rum hos privatperson (inneboende) | Beror på värdens egen boendeform | Proportionerlig andel av reglerna ovan |
Hur räknar jag ut skälig hyra för en möblerad hyresrätt?
Utgå från din egen förstahandshyra. Lägg på högst 15 procent för möbler och utrustning, och lägg till faktiska kostnader för sådant som el, bredband och parkering, aldrig mer än vad de verkligen kostar dig. Hyr du bara ut en del av lägenheten används samma regler, fördelade som en proportionerlig andel. Avtalade tillval hos din egen hyresvärd enligt 12 kap. 55 d § jordabalken kan också räknas med i bedömningen.
- Din förstahandshyra: 8 000 kr/mån
- Max möbeltillägg (15 %): 1 200 kr/mån
- Faktiska tillägg, till exempel el, bredband och parkering: 350 kr/mån (exakt vad de kostar dig)
- Högsta skäliga hyra i exemplet: 9 550 kr/mån
Ligger den sammanlagda hyran över taket i din egen kalkyl kan den aldrig anses skälig enligt 12 kap. 55 §, oavsett hur du motiverar tillägget. Läs hela genomgången med fler exempel och gränsfall på sidan om skälig hyra för hyresrätt.
Hur bedöms skälig hyra för en ny privatuthyrning av bostadsrätt eller villa?
Här finns ingen färdig formel att multiplicera. För avtal från och med 1 juli 2026 kan hyresnämnden ändra hyran om den är väsentligt högre än vad som i allmänhet tas ut för liknande eller i motsvarande omfattning efterfrågade privatuthyrningar. Jämförelsen görs alltså i första hand med andra privata uthyrningar, inte med bostadens marknadsvärde och en påslagen ränta. Lagen gäller när en fysisk person eller ett dödsbo hyr ut mot ersättning, men inte om du regelmässigt hyr ut fler än två lägenheter utanför din egen bostad.
- Vad tar andra i ditt område ut för en liknande bostad, i storlek, skick och läge?
- Är skillnaden mot de jämförbara hyrorna väsentlig, eller bara en mindre marginal?
- Har ni avtalat hyran som ett bestämt belopp, med förbrukningskostnader som el eller värme separat efter faktisk förbrukning?
- Vill någon av er höja hyran med ett indexvillkor gäller den tidigast vid ett månadsskifte en månad efter besked, och bara om föregående hyra gällt i minst ett år
En kalkylator kan aldrig avgöra åt dig om just din hyra är väsentligt högre än jämförbara privatuthyrningar. Den bedömningen görs konkret, bostad för bostad. Se hela beräkningsgången med fler exempel på sidan om skälig hyra för bostadsrätt.
Gäller kalkylen med marknadsvärde och ränta fortfarande?
Bara för äldre avtal. Har ni skrivit ert avtal innan 1 juli 2026 och det omfattas av övergångsbestämmelserna, kan hyran fortfarande bedömas utifrån en kostnadsbaserad modell: en skälig avkastning på bostadens marknadsvärde plus driftskostnaderna för bostaden. Den modellen är borttagen som huvudregel för nya avtal, och ska aldrig användas som 2026 års standardkalkyl. Är du osäker på om ditt avtal räknas som gammalt eller nytt, gå igenom hela beräkningen och gränsfallen på fördjupningssidan om skälig hyra för bostadsrätt innan du bestämmer en siffra.
Vad gäller för ett rum eller en del av en bostad?
Det beror på vem som är din hyresvärd. Hyr du en del av en hyresrätt används samma proportionerliga andel som för hela lägenheten: förstahandshyrans andel plus möbeltillägg och faktiska kostnader. Hyr du i stället ett rum hos en privatperson i en bostadsrätt eller villa avgör avtalets datum om det är den nya jämförelsemodellen eller den äldre kostnadsbaserade modellen som gäller, precis som för hela bostaden. Se den fullständiga genomgången för rumsuthyrning och proportionering på sidan om skälig hyra för inneboende.
Har du landat i en rimlig hyra?
Räkna vidare och gå från siffra till annons i samma flöde. Samtryggs kalkylator hjälper dig att lägga upp uthyrningen, med avtal och betalning samlat på ett ställe.
Räkna vidare med Samtryggs kalkylatorAnnonslänkar: vi kan få ersättning om du går vidare via länken.
Vad händer om hyran redan är för hög?
Hyr du en hyresrätt i andra hand och vill söka tillbaka en överhyra måste du enligt Sveriges Domstolar ansöka hos hyresnämnden senast tre månader efter att du flyttat ut.
Gäller det i stället en ny privatuthyrning (avtal från 1 juli 2026) börjar en sänkt hyra normalt gälla från den dag ansökan kom in till nämnden, och avser sänkningen förfluten tid ska du få tillbaka överhyran med ränta.
Oavsett regelverk går ett beslut om hyra att överklaga skriftligt till hyresnämnden inom tre veckor från beslutsdagen, och därefter är det Svea hovrätt som prövar frågan. Läs mer om hela processen, kostnaden och handläggningstiden på sidan om hyresnämnden.
Vanliga frågor om skälig hyra
Vad är skälig hyra?
Det beror på boendeform och avtalets datum. För en hyresrätt gäller 12 kap. 55 § jordabalken, där hyran normalt motsvarar förstahandshyran plus högst 15 procent för möbler. För en ny privatuthyrning av bostadsrätt, villa eller ägarlägenhet kan hyresnämnden i stället ändra en hyra som är väsentligt högre än vad som i allmänhet tas ut för jämförbara privatuthyrningar.
Hur räknar jag ut skälig hyra för en möblerad hyresrätt?
Börja med den hyra du själv betalar som förstahandshyresgäst, lägg på högst 15 procent för möbler och lägg bara till faktiska kostnader för sådant som el, bredband och parkering. Summan är taket för vad som räknas som skäligt.
Gäller kalkylen med marknadsvärde och ränta fortfarande?
Inte för nya privata avtal från och med 1 juli 2026. Den äldre modellen med kapitalkostnad och driftskostnad kan fortfarande vara relevant för äldre avtal som omfattas av övergångsbestämmelserna.
Hur länge kan jag ansöka om återbetalning av överhyra för en hyresrätt?
Sveriges Domstolar anger att ansökan ska göras senast tre månader efter att du har lämnat lägenheten. Vänta du längre riskerar du att gå miste om möjligheten att få pengarna tillbaka.
Får jag ta extra betalt för el och bredband?
Ja, men bara motsvarande dina faktiska kostnader. Hyr du ut en hyresrätt får tilläggen för sådana nyttigheter aldrig överstiga vad de verkligen kostar dig.
Kan en kalkylator ge ett juridiskt säkert pris?
Nej, den kan ge dig en riktpunkt att utgå från. För nya privata avtal avgörs en eventuell tvist genom jämförelse med liknande privatuthyrningar och frågan om hyran är väsentligt för hög, en bedömning som alltid görs bostad för bostad.
Nästa steg: få hyran rätt i avtalet
Skälig hyra är bara en av flera regler du behöver ha koll på. Hela samlingen med tillstånd, lagar och besittningsskydd hittar du under regler och tillstånd.