Uppdaterad 30 juni 2026Kalkyl för hyresrätt, villa och bostadsrätt
Skälig hyra för en inneboende räknas fram som en andel av bostaden, inte som ett fritt valt belopp. Bor du i hyresrätt utgår andelen från din egen hyra: eget rum plus en del av kök, hall och badrum, med högst 15 procent möbeltillägg och bara faktiska tillägg för sådant som el. Äger du bostaden i stället, villa eller bostadsrätt, avgör avtalets datum vilken modell som gäller: kapitalkostnad och drift för äldre avtal, en jämförelse med liknande privatuthyrningar för avtal från 1 juli 2026. Nedan får du båda uträkningarna i kronor.
Innan du räknar på hyran, kontrollera att situationen faktiskt är inneboende. Hyresgästföreningen är tydlig med gränsen: en inneboende hyr ett rum eller en del av bostaden och delar exempelvis kök och badrum med den som upplåter den, medan upplåtaren själv bor kvar. Flyttar upplåtaren ut helt, eller får den andra personen använda bostaden på egen hand, är det i stället andrahandsuthyrning, och i en hyresrätt krävs då normalt hyresvärdens tillstånd.
Är gränsen ändå oklar i din situation går hela avvägningen igenom på sidan om inneboende eller andrahand. Är svaret inneboende håller du dig till samma princip oavsett boendeform: hyran ska motsvara den andel av bostaden som faktiskt upplåts, ett eget rum plus en rimlig del av de ytor ni delar, aldrig hela bostadens hyra eller kostnad.
Utgångspunkten är enligt Hyresnämnden alltid din egen hyra, inte ett marknadspris du sätter själv. Upplåter du bara en del av lägenheten tillämpas samma princip på en proportionerlig andel: räkna ut hur stor del av bostaden den inneboende faktiskt disponerar, det egna rummet plus en andel av kök, hall och badrum, och lägg den andelen på din hyra. Ett möbeltillägg får läggas till om rummet hyrs ut möblerat, men aldrig mer än 15 procent, och tillägg för el eller bredband får bara motsvara den faktiska kostnaden.
| Post | Beräkning | Belopp per månad |
|---|---|---|
| Andel av bostaden | eget rum 16 m² + halva de delade 24 m² (12 m²) = 28 av 70 m² | 40 % |
| Proportionell hyra | 9 500 kr × 40 % | 3 800 kr |
| Möbeltillägg | högst 15 % av den proportionella hyran | 570 kr |
| El och bredband | faktisk kostnad för samma 40 % andel | 320 kr |
| Skälig hyra, totalt | summan av posterna ovan | 4 690 kr |
Byt ut din egen hyra, kvadratmeter och driftkostnader mot din bostads verkliga siffror, så landar du i vad som är rimligt att ta ut för just ditt rum. Vill du slippa räkna för hand kan du räkna ut hyran hos Samtrygg, som har en kalkylator för just den här uppdelningen och tar dig vidare till annons och avtal direkt när priset känns rimligt.
Äger du bostaden själv, villa, bostadsrätt eller ägarlägenhet, styrs hyran inte av hyreslagen utan av privatuthyrningslagen, förutsatt att du hyr ut som privatperson och inte redan hyr ut fler än två andra lägenheter. Vilken modell som gäller avgörs av avtalets datum, inte av dagens datum eller inflyttningsdagen.
För ett äldre avtal gäller lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad, 4 §: hyran ska hålla sig till en skälig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde, plus dokumenterade driftskostnader. Hyr du bara ut ett rum fördelar du samma summa på den andel av bostaden som faktiskt upplåts, eget rum plus en andel av de gemensamma ytorna, precis som i hyresrättsexemplet ovan.
| Post | Beräkning | Belopp per månad |
|---|---|---|
| Kapitalkostnad, hela huset | 4 500 000 kr × 3,0 % (riktmärke) / 12 | 11 250 kr |
| Drift, hela huset | el, uppvärmning, försäkring och vatten | 3 000 kr |
| Andel för rummet | eget rum + andel av gemensamma ytor | 30 % |
| Skälig hyra, totalt | (11 250 kr + 3 000 kr) × 30 % | 4 275 kr |
Räntesatsen är ett vanligt riktmärke att utgå från och justera efter din egen bedömning av vad som är skäligt för just din bostad, inte den faktiska räntan på ditt eget bolån. Vill du läsa hela formeln och fler exempel för en hel bostad finns de på sidan om skälig hyra för alla boendeformer.
Är avtalet skrivet från och med 1 juli 2026 gäller i stället privatuthyrningslag (2026:772), som ersatte den äldre lagen. Kapitalkostnadsformeln i lag (2012:978) fortsätter bara att gälla för avtal som ingicks före det datumet, och används inte för nya avtal. Hyran ska i stället bestämmas till ett fast belopp och jämföras med vad som allmänt tas ut för liknande privatuthyrningar, till exempel andra rum i villa med tillgång till samma sorts gemensamma ytor. Är hyran väsentligt högre kan hyresgästen vända sig till hyresnämnden, som gör samma jämförelse. Bara ersättning som motsvarar faktisk förbrukning, som värme, varmvatten, el och vatten och avlopp, får läggas till separat utöver den fasta hyran. Läs mer om hela lagskiftet på sidan om privatuthyrningslagen.
Ska du snart sätta i gång hela uthyrningen av en villa, inklusive tillstånd och avtal utöver själva hyran, finns hela genomgången på sidan om att hyra ut en villa.
De tre frågorna blandas ofta ihop, men de styrs av helt olika regler och ska hållas isär redan när du sätter hyran.
Skatteverket anger att överskottet från en uthyrning beskattas som kapitalinkomst efter avdrag, med ett schablonavdrag på 40 000 kronor per bostad och år för 2026. Notera att avdraget gäller per bostad, inte per person som hyr eller per rum som upplåts, så det förändras inte av att du har en eller flera inneboende samtidigt. Hela uträkningen, inklusive vad mer du får dra av, går vi igenom på sidan om skatt vid uthyrning.
En rimlig hyra räcker sällan ensam för en bra start på boendet tillsammans. Skriv ner det viktigaste innan inflyttning, så slipper ni gissa i efterhand vem som kommit överens om vad.
Ett skriftligt avtal gör det lättare att visa vad ni kommit överens om längre fram, även om en muntlig överenskommelse också kan gälla. Hela innehållet i ett sådant avtal, från uppsägningstid till vad som ska stå om delade ytor, finns samlat på sidan om hyreskontrakt för inneboende. Ska du dessutom gå igenom hela processen att hitta och ta emot en inneboende, från annons till första hyresbetalningen, gör du det på sidan om att hyra ut ett rum.
Räkna fram en andel av din egen hyra utifrån hur stor del av bostaden den inneboende disponerar, eget rum plus en andel av kök, hall och badrum. Ett eventuellt möbeltillägg får högst vara 15 procent, och separata tillägg för sådant som el och bredband får aldrig överstiga den faktiska kostnaden.
Normalt inte, så länge du själv bor kvar i hyresrätten och bara upplåter en del av den. Flyttar du ut helt eller använder personen bostaden på egen hand är det i stället andrahandsuthyrning, och då behövs vanligtvis hyresvärdens samtycke.
Är avtalet skrivet före 1 juli 2026 gäller den äldre lagens modell: kapitalkostnad på marknadsvärdet plus driftskostnader, fördelat på den andel av bostaden som upplåts. Är avtalet skrivet från och med 1 juli 2026 gäller i stället privatuthyrningslagens jämförelsemodell, utan någon kapitalkostnadsformel.
I en hyresrätt får sådana tillägg aldrig överstiga den faktiska kostnaden. I ett nytt privatuthyrningsavtal från 1 juli 2026 får bara ersättning för faktisk förbrukning, till exempel värme, varmvatten, el och vatten och avlopp, avtalas separat utöver den fasta hyran.
Det beror på regelspåret. Gäller den äldre privatuthyrningslagen för ett avtal skrivet före 1 juli 2026 har hyresgästen minst en månads uppsägningstid och du som uthyrare minst tre. Gäller i stället den nya lagen för avtal från 1 juli 2026 är uppsägningstiden tre månader för båda parter.
Annonslänkar: vi kan få ersättning om du går vidare via länkarna på sidan.
Ordningen speglar vad våra besökare oftast väljer när de går vidare. Stäm av kalkylen mot din egen bostad och avtalets datum innan du bestämmer dig.
Vill du sätta rätt hyra som uthyrare eller hitta ett rum som bostadssökande? Samtrygg samlar kalkyl, annons och trygga avtal på ett ställe.
Passar: dig som vill räkna på hyran innan du annonserar, eller jämföra rum att flytta in i
Ordningen speglar besökarnas vanligaste val och vår redaktionella bedömning, inte ett fälttest.