Skälig hyra hyresrätt: hyrestak och möbeltillägg 2026

Hyresrättens hyrestak – inte en kapitalkostnadsformel

Hyr du ut en hyresrätt i andra hand gäller ett annat regelverk än för villa och bostadsrätt. Grunden är 12 kap. 55 § jordabalken, och Sveriges Domstolar sammanfattar principen tydligt: hyran ska hålla sig till förstahandshyran, med ett begränsat utrymme för möbler och verkliga tillägg. Ingen kapitalkostnad, ingen avkastningsränta på ett marknadsvärde.

Hyr du bara ut en del av lägenheten, till exempel ett rum medan du själv bor kvar i resten, ska bedömningen i stället utgå från en proportionerlig andel av förstahandshyran. Har du dessutom avtalat tillval med din egen hyresvärd enligt 12 kap. 55 d § jordabalken, till exempel en extra köksutrustning eller ett bättre golv, kan även den kostnaden räknas in när hyran bedöms.

Räkneexempel: så blir hyran i kronor

Sätt siffror på stegen ovan i stället för att stanna vid procentsatsen. Anta att din egen hyra till hyresvärden är 10 000 kronor i månaden och att du hyr ut lägenheten fullt möblerad.

Byt ut din egen förstahandshyra och dina verkliga kostnader mot exemplets siffror, så landar du i den hyra som gäller för just din lägenhet. Möbeltillägget får aldrig räknas på en högre summa än förstahandshyran, och el och bredband ska alltid gå att specificera med kvitto eller avi bakom varje krona. Vill du slippa räkna för hand kan du räkna ut hyran hos Samtrygg, som har byggt en kalkylator för just den här uppdelningen och tar dig vidare till annons och avtal direkt när priset är satt.

Varför gäller inte privatuthyrningslagen här?

Många letar efter privatuthyrningslagen när de ska sätta hyran, men den lagen gäller inte alls för en hyresrätt som hyrs ut i andra hand. Lagen om uthyrning av egen bostad undantar uttryckligen den situationen, eftersom hyresrätten redan omfattas av hyreslagens egna regler i 12 kap. jordabalken. Konsumentverket gör samma avgränsning och skiljer tydligt mellan hyreslägenhet i andra hand, villa, bostadsrätt och rum hos en privatperson, just för att reglerna skiljer sig åt. Läs mer om vad lagen faktiskt styr på sidan om privatuthyrningslagen.

Är hyran för hög — vad kan hyresgästen göra?

Tycker du att hyran du betalar är för hög kan du vända dig till hyresnämnden och begära att den prövas. Anser nämnden att hyran inte är skälig kan den sänka den, och hyresvärden kan då bli skyldig att betala tillbaka mellanskillnaden med ränta. Två tidsgränser avgör hur mycket du kan få tillbaka och hur länge du har på dig att agera.

Ett beslut om återbetalning kan aldrig omfatta längre tid tillbaka än två år räknat från ansökningsdagen, och har du redan flyttat ut måste ansökan ha kommit in till hyresnämnden senast tre månader efter att du lämnade lägenheten. Begär du det ska nämnden i samma ärende också fastställa vilken hyra som ska gälla framåt. Läs mer om hela ansökningsförfarandet på sidan om hyresnämnden.

Att ta ut en hyra som inte är skälig är för övrigt inte samma sak som att hyra ut utan tillstånd, även om båda kan drabba samma uthyrning. Saknas hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd är det en egen fråga med egna konsekvenser, som du kan läsa mer om på sidan om tillstånd för hyresrätt.

Möblerad eller omöblerad — vad väljer du som uthyrare?

15-procentsregeln gör möbeltillägget förutsägbart, men den avgör inte om du bör möblera lägenheten över huvud taget. En möblerad hyresrätt kan attrahera fler intressenter och ge dig ett litet tillägg, medan en omöblerad lägenhet slipper slitage på dina egna möbler och ofta passar hyresgäster som redan har sina saker. Gå igenom hela avvägningen, inklusive slitage och målgrupp, på sidan om möblerat eller omöblerat. Ska du snart sätta i gång hela uthyrningen finns hela flödet, från tillstånd till uppsägning, samlat på sidan om att hyra ut en hyresrätt.

Vad kostar det egentligen att hyra en hyresrätt i andra hand?

Är du på jakt efter en andrahandslägenhet snarare än uthyrare kan samma uppdelning användas åt andra hållet: kontrollera vad förstahandshyresgästen själv betalar, räkna efter att möbeltillägget håller sig under 15 procent och be om att få se de faktiska kostnaderna bakom tilläggen. Hela prisbilden för hyresgästen, inklusive vad som är rimligt att förvänta sig utöver hyran, går vi igenom på sidan om vad andrahandsboendet kostar.

Håll för övrigt hyresfrågan skild från skattefrågan. Vad uthyraren får dra av och hur mycket av hyresintäkten som blir skattepliktig styrs av Skatteverkets egna regler, inte av vad som är en skälig hyra. För 2026 gäller ett schablonavdrag på 40 000 kronor per år för en hyresrätt, plus avdrag för den egna hyra som betalas för den uthyrda delen och tiden. Läs mer i genomgången av hyra ut skattefritt.

Vanliga frågor om skälig hyra för hyresrätt

Annonslänkar: vi kan få ersättning om du går vidare via länkarna på sidan.