Hyra ut hyresrätt i andra hand – tillstånd och hyra

En hyresrätt är inte din att hyra ut hur du vill. Lägenheten tillhör fortfarande hyresvärden, och lagen ställer andra krav på dig än om du hade ägt bostaden själv. Har du fått jobb på en annan ort ett år, ska provbo med sambon eller är utomlands en period, är första steget alltid att reda ut om hyresvärden går med på uthyrningen eller om du behöver hyresnämndens tillstånd. Gör du det i rätt ordning kan du behålla kontraktet som din bas hemma, utan att riskera att bli av med det.

Får du hyra ut din hyresrätt i andra hand?

Ja, men bara med hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd. Hyres- och arrendenämnderna är den myndighet som prövar din ansökan om hyresvärden säger nej. Nämnden ska lämna tillstånd när du har beaktansvärda skäl, hyresvärden saknar befogad anledning att neka och hyran du tänker ta ut inte är för hög. Som exempel på beaktansvärda skäl nämner jordabalken särskilda familjeförhållanden, ålder, sjukdom, tillfälligt arbete eller studier på annan ort och längre utlandsvistelse. Ett tillstånd är tidsbegränsat och kan förenas med villkor. Det ger dig alltså ingen generell rätt att hyra ut vidare eller längre än beslutet gäller, så se till att avtalet och annonsen får samma slutdatum som du fått godkänt.

Hur mycket får du ta i hyra för en hyresrätt i andra hand?

Utgångspunkten är din egen hyra, inte lägenhetens marknadsvärde och inte vad andra andrahandsannonser i området begär. Hyr du ut möblerad eller med utrustning får det tillägget, enligt 12 kap. 55 § fjärde stycket jordabalken, vara högst 15 procent av din hyra, medan separata nyttigheter som el, bredband eller parkering bara får kosta vad de faktiskt kostar dig. Håll de tre delarna åtskilda i avtalet, så slipper du en klumpsumma som blir svår att försvara om hyresgästen ifrågasätter den.

Se skälig hyra för hyresrätt för hela uträkningen med exempel på egen bostad, och andrahandskontraktets juridik för hur du får ner beloppen i avtalet på rätt sätt.

Vad händer om du hyr ut utan tillstånd eller tar för hög hyra?

Hyr du ut utan hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd, och saknar giltig ursäkt, kan hyresrätten förklaras förverkad. Du riskerar alltså att bli av med hela kontraktet, inte bara en anmärkning. Har hyresgästen betalat för mycket kan hyresnämnden i stället besluta om återbetalning av överbeloppet med ränta för upp till två år tillbaka, men hyresgästen måste då ha ansökt senast tre månader efter att hen flyttade ut. Hyr du dessutom ut utan tillstånd och samtidigt tar ut en hyra som inte är skälig kan det sedan 2019 vara straffbart enligt 12 kap. 65 c § jordabalken, med böter eller fängelse i högst två år – ringa fall medför dock inget ansvar. Sätt därför hyran enligt hyrestaket redan i annonsen, i stället för att chansa och riskera både återbetalningskrav och straffansvar.

Är inneboende samma sak som andrahandsuthyrning?

Nej, inte alltid. Bor du själv kvar i lägenheten i beaktansvärd utsträckning medan någon annan hyr ett rum av dig räknas det normalt som inneboende, inte andrahandsuthyrning. Flyttar du däremot ut helt, eller bor kvar så lite att det inte räknas som eget boende, ses upplåtelsen som självständigt brukande, och då gäller reglerna för andrahandsuthyrning även om det bara är en del av lägenheten som hyrs ut. Är du osäker på vilket som gäller dig, utgå från hur mycket du själv faktiskt bor kvar, inte hur avtalet är rubricerat.

Hur länge gäller tillståndet, och vad händer efter två år?

Tillståndet eller samtycket gäller bara den period som står i beslutet, inte längre. Har uthyrningen pågått sammanhängande i mer än två år kan andrahandshyresgästen få besittningsskydd, vilket gör det svårare att avsluta uthyrningen bara för att ditt eget tillstånd löper ut. Det är inte ett stoppdatum som löser sig automatiskt – du behöver antingen säga upp avtalet i god tid innan gränsen passeras eller komma överens med hyresgästen om att avstå från besittningsskyddet. Se hur länge du får hyra ut och hur förlängning fungerar för tidsgränserna i detalj, och säg upp hyresavtalet i god tid om du vill flytta tillbaka själv.

Hyresrättens hyrestak styrs alltså av jordabalken, medan det du får dra av i deklarationen styrs av Skatteverkets egna regler. Håll isär hyresunderlaget och skatteunderlaget, så slipper du blanda ihop de två. Konsumentverket påpekar också att en uthyrd hyresrätt följer andra regler än en privatägd bostad du hyr ut själv, så jämför aldrig din situation rakt av med grannens bostadsrätt eller villa.

Har du inte sökt tillstånd än? Se hur du ansöker om tillstånd hos hyresvärden och hyresnämnden för hela processen steg för steg, och läs om riskerna med olovlig andrahandsuthyrning om du redan hyr ut och är osäker på om du har rätt godkännande.

Annonslänkar: Andrahandsuthyrning kan få ersättning om du går vidare via länkarna på sidan.

Har du hyresvärdens ja eller hyresnämndens tillstånd med ett tydligt slutdatum? Då kan du räkna på hyran hos Samtrygg och skapa en kostnadsfri annons direkt efter. Samtrygg uppger att uthyrare kan få hjälp med hyresgaranti, uthyrningsförsäkring och ett standardiserat avtal med digital signering via BankID, vilket gör det enklare att hålla koll på hyresgästen även om du själv bor på en annan ort under tiden du hyr ut.

Vanliga frågor om att hyra ut hyresrätt i andra hand

Gå tillbaka till hyra ut bostad för regelspår och nästa steg, eller läs checklistan för dig som hyr ut första gången för ordningen från tillstånd till skatt.