Andrahandskontrakt – vad som gör avtalet giltigt 2026

Annonslänkar: Andrahandsuthyrning kan få ersättning om du går vidare via länkarna på sidan.

Vilken lag gäller ditt andrahandskontrakt – ny eller gammal?

Första steget är inte att välja mall, utan att slå fast vilket regelverk avtalet hör till. Privatuthyrningslagen (2026:772) trädde i kraft den 1 juli 2026 och ersatte då lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad. Skrev ni kontraktet innan det datumet fortsätter det normalt att gälla enligt den upphävda lagens övergångsbestämmelser, så fråga er alltid när avtalet faktiskt ingicks innan ni utgår från 2026 års frister.

2026 års lag gäller heller inte i alla lägen. Den träffar inte avtal där uthyraren regelmässigt hyr ut fler än två lägenheter som inte är del av den egna bostaden, där uthyraren själv bara innehar lägenheten med hyresrätt, eller där upplåtelsen gäller fritidsboende. I de fallen är det jordabalkens 12 kapitel som styr kontraktet i stället, med egna regler för tillstånd och uppsägning.

Vad skiljer ett andrahandskontrakt från ett förstahandskontrakt?

Ett förstahandskontrakt tecknas direkt mellan fastighetsägaren eller hyresvärden och den som får bostaden. Ett andrahandskontrakt tecknas i stället mellan den som redan innehar bostaden – som hyresgäst, bostadsrättshavare eller ägare – och den som hyr i andra hand. Den skillnaden gör att andrahandskontraktet alltid har ett extra villkor som förstahandskontraktet saknar: den som skriver under som uthyrare måste själv ha rätt att hyra ut, det vill säga tillstånd där lagen kräver det. Ett andrahandskontrakt utan det tillståndet kan se komplett ut på pappret, men den som hyr ut riskerar då sin egen bostadsrätt eller hyresrätt, oavsett vad kontraktet i övrigt säger.

Är kontraktet giltigt utan tillstånd från hyresvärd eller BRF?

Tillståndet och kontraktet är två skilda saker, och privatuthyrningslagen avgör inte i sig om bostadsrättstillstånd krävs – den frågan följer i stället bostadsrättslagen och föreningens stadgar. Kontraktet reglerar villkoren mellan er två, medan tillståndet är hyresvärdens eller styrelsens godkännande av att upplåtelsen alls får ske. En hyresgäst får inte utan hyresvärdens samtycke hyra ut bostaden vidare för någon annans självständiga brukande, det vill säga när den som hyr i andra hand disponerar bostaden på egen hand i stället för förstahandshyresgästen. För en bostadsrätt gäller samma gräns: upplåter ägaren hela bostaden och flyttar själv ut räknas det som självständigt brukande som kräver styrelsens samtycke, och det gäller i praktiken alltid när ägaren inte längre använder bostaden som permanentbostad eller i beaktansvärd utsträckning.

Vägrar styrelsen ändå kan hyresnämnden ge tillstånd om bostadsrättshavaren har skäl för uthyrningen och föreningen saknar befogad anledning att neka. Ett sådant tillstånd är tidsbegränsat och kan förenas med villkor. Otillåten andrahandsupplåtelse är dessutom en förverkandegrund för bostadsrätten, så det är den som hyr ut som bär risken, inte bara den som hyr. Läs mer om ansökan och avgift för bostadsrätt om det är din situation.

Måste andrahandskontraktet vara skriftligt för att gälla?

Nej, inte som ett absolut krav. Ett hyresavtal ska upprättas skriftligen om någon av parterna begär det, men lagen kräver inte skriftlighet för att avtalet ska bli giltigt. Sveriges Domstolar framhåller ändå att ett skriftligt avtal gör det möjligt att visa vad ni faktiskt kommit överens om, till exempel hyra, hyrestid, uppsägningstid och andra villkor. I praktiken är det den bevisbarheten, inte formkravet, som gör att ett muntligt andrahandskontrakt sällan är en bra idé att luta sig mot.

Vad måste vara klart innan ni signerar kontraktet?

Gå igenom delarna i den här ordningen, så slipper ni upptäcka en lucka efter att kontraktet redan är påskrivet.

Vill du gå igenom varje klausul i detalj och se hur den bör formuleras, är det vad som ska stå i hyresavtalet som går igenom det steg för steg. Det som avgör om kontraktet håller juridiskt är ändå detsamma oavsett vilken text ni till slut använder: rätt parter, rätt tillstånd och tydliga villkor.

Vad gäller om hyran eller hyrestiden inte är tydligt skriven?

Ett nytt avtal enligt privatuthyrningslagen (2026:772) ska ange en hyra som är bestämd till beloppet. Är hyran väsentligt högre än vad som allmänt tas ut för jämförbara privatuthyrningar på orten kan hyresgästen vända sig till hyresnämnden, som prövar hyran enligt lagens jämförelsemodell – se privatuthyrningslagen hos Riksdagen. Avtal som i stället ingicks före den 1 juli 2026 prövas efter den upphävda lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad och dess kostnadsbaserade modell, inte jämförelsemodellen. Har ni inte skrivit in någon bestämd hyrestid gäller avtalet i stället tills vidare, vilket i sin tur styr vilken uppsägningsregel som blir aktuell.

Hyran ska normalt betalas i förskott inför varje kalendermånad och via bank eller en liknande betalningsförmedlare, om ni inte kommit överens om något annat. Skriv gärna in konto och betalningsreferens direkt i kontraktet, så slipper ni en separat diskussion om det efter inflytt.

Kan hyresgästen säga upp ett tidsbestämt andrahandskontrakt i förtid?

Ja. En bestämd hyrestid låser inte hyresgästen hela vägen ut. För avtal som omfattas av 2026 års privatuthyrningslag kan hyresgästen alltid säga upp ett tidsbestämt avtal till ett månadsskifte som infaller tidigast tre månader efter uppsägningen, och samma frist gäller ett tillsvidareavtal för båda parter. Uppsägningen ska vara skriftlig, med ett undantag för hyresgästens muntliga uppsägning om hyresvärden bekräftar den skriftligt. När hyrestiden löper ut ska bostaden normalt lämnas senast dagen därpå klockan tolv, om inget annat avtalats. Se den fullständiga genomgången med frister och mall för själva uppsägningsbrevet i säga upp hyresavtal.

Söker du i stället en bostad och vill vara säker på att kontraktet håller innan du skriver under? Sök bland Samtryggs annonser, där avtalet ingår i samma förmedling som kreditkontrollen av hyresgästen. Gå igenom checklistan innan du skriver på innan du bestämmer dig, så vet du vad du ska granska oavsett var kontraktet kommer ifrån.

Vanliga frågor om andrahandskontrakt

Vill du gå direkt till mallen och fylla i klausulerna själv? Se hyresavtal mall för de åtta klausulerna och fyra bilagorna. Hela avtalsnavet med samtliga fördjupningar hittar du på hyresavtal.