Olovlig andrahandsuthyrning: det här riskerar du

Vad räknas som olovlig andrahandsuthyrning?

Det är olovligt så fort någon flyttar in och brukar bostaden självständigt utan att du har hyresvärdens eller styrelsens samtycke, eller hyresnämndens tillstånd i stället. Samtycket ska finnas innan uthyrningen börjar, inte skaffas efteråt om någon frågar. Ett skrivet hyresavtal mellan dig och andrahandshyresgästen ändrar ingenting i det här, eftersom avtalet reglerar er sinsemellan men aldrig ersätter hyresvärdens, styrelsens eller hyresnämndens godkännande.

Gränsen gäller självständigt brukande av hela bostaden. Bor du kvar själv och bara upplåter en del av hemmet handlar det i stället om en inneboende, en annan situation med andra regler. Är du osäker på vilket som gäller dig, reder inneboende eller andrahand ut skillnaden innan du går vidare här.

Reglerna skiljer sig sedan åt beroende på om bostaden är en hyresrätt eller en bostadsrätt. Äger du en villa krävs däremot inget samtycke från någon tredje part, eftersom du hyr ut din egen egendom.

Hyresrätt eller bostadsrätt utan tillstånd: vad skiljer riskerna åt?

Vem du ska vända dig till för tillstånd, och vad som står på spel om det saknas, ser olika ut för de två boendeformerna.

Vad händer om jag hyr ut min hyresrätt utan tillstånd?

Då har hyresvärden grund för att säga upp avtalet i förtid. Otillåten andrahandsupplåtelse är enligt 12 kap. 42 § jordabalken en förverkandegrund, vilket innebär att hyresrätten kan gå förlorad även mitt i en löpande hyrestid. Hur snabbt det faktiskt går, och om hyresvärden väljer att agera, beror på omständigheterna i varje enskilt fall, men själva risken finns kvar hela tiden tillståndet saknas. Har du redan hunnit hyra ut, är det bästa du kan göra att avbryta förlängningen och söka rätt samtycke i stället för att fortsätta i tron att det löser sig av sig självt. Så ansöker du hos hyresvärden och sedan hos hyresnämnden om nej kommer, på sidan om tillstånd för hyresrätt.

Är olovlig andrahandsuthyrning alltid ett brott?

Nej, och det är den vanligaste missuppfattningen. Brottsbestämmelsen i 12 kap. 65 c § jordabalken kräver två saker samtidigt: att hyresgästen hyr ut utan behövligt samtycke eller tillstånd, och att hyran som tas ut inte är skälig enligt 12 kap. 55 § fjärde stycket. Saknas tillståndet men hyran ligger på en skälig nivå är det fortfarande en förverkandegrund civilrättsligt, men inte det straffbara fallet. Är båda villkoren uppfyllda är straffskalan böter eller fängelse i högst två år, och lagen undantar uttryckligen ringa fall. Bestämmelsen skärptes genom lag 2019:523, så det handlar om en etablerad regel snarare än något nytt för 2026. Vad som räknas som en skälig hyra för en hyresrätt i andra hand går igenom på sidan om skälig hyra för hyresrätt.

Vad händer om jag hyr ut min bostadsrätt utan styrelsens tillstånd?

Du riskerar att förlora bostadsrätten. Enligt bostadsrättslagens 7 kapitel krävs styrelsens samtycke för att hyra ut i andra hand, och saknas det kan uthyrningen bli en grund för att bostadsrätten förverkas. Säger styrelsen nej trots att du har ett godtagbart skäl, till exempel arbete på annan ort eller ett provsamboende, kan du i stället söka hyresnämndens tillstånd. Nämnden väger då ditt skäl mot om föreningen har befogad anledning att neka, och ett beviljat tillstånd ska tidsbegränsas. Hela vägen dit, inklusive vad ansökan ska innehålla, finns på sidan om tillstånd för bostadsrätt, och själva ansökningsprocessen hos nämnden på sidan om hyresnämnden.

Räcker mitt hyresavtal med andrahandshyresgästen som tillstånd?

Nej, och det är värt att vara tydlig med, för det är en vanlig felslutsats. Ett hyresavtal reglerar bara förhållandet mellan dig och andrahandshyresgästen. Det ersätter aldrig hyresvärdens eller styrelsens samtycke, och det ersätter heller aldrig ett tillstånd från hyresnämnden. Har du bara ett undertecknat kontrakt men inget godkännande från rätt part, är uthyrningen fortfarande olovlig oavsett vad papperet säger.

Vilken risk tar hyresgästen som redan bor i en olovlig uthyrning?

Den som redan bor i en olovligt uthyrd bostad riskerar att stå utan trygg grund om uthyraren blir uppsagd eller förlorar bostadsrätten, eftersom hyresgästens rätt att bo kvar hänger på uthyrarens egen rätt att hyra ut. Misstänker du att tillstånd saknas, be om en kopia av det skriftliga samtycket eller hyresnämndens beslut och jämför tidsperioden i det mot din inflyttning, innan du betalar deposition eller första hyran. Har uthyraren inget att visa upp är det en tydlig varningssignal att stanna upp vid, inte något att skriva under och hoppas på det bästa med. Gå igenom hela kontrollen före avtal och betalning på sidan om vad du ska kolla innan du skriver på, och identitets- och äganderättskontrollen specifikt på sidan om att kontrollera hyresvärden.

Hur gör jag rätt om jag redan hyr ut utan tillstånd?

Stanna där du är i stället för att förlänga eller utöka uthyrningen ytterligare. Sök sedan rätt samtycke, från hyresvärden eller styrelsen beroende på boendeform, och gå vidare till hyresnämnden om svaret uteblir eller blir nej. Ett avtal via en förmedlingstjänst löser inte bristen i sig, det är fortfarande samtycket eller tillståndet som avgör om uthyrningen är laglig. Så fort det är klart kan du gå vidare med hyresnivå och avtal på egna villkor i stället för att göra det i efterhand under press.

Annonslänkar: vi kan få ersättning om du går vidare via länkarna på sidan.

Vanliga frågor