Uppdaterad 29 juni 20262 räknemodeller, en per boendeform
Om hyran är rimlig avgörs av vilken bostadsform du hyr och när avtalet skrevs, inte av vad andra betalar i samma stad. Hyr du en hyresrätt i andra hand gäller taket i 12 kap. 55 § jordabalken: förstahandshyran plus högst 15 procent för möbler och bara de faktiska kostnaderna för el, bredband och liknande. Gäller det i stället en bostadsrätt, villa eller ett rum, och är avtalet skrivet från och med 1 juli 2026, jämförs hyran mot vad andra privatuthyrningar i området tar ut. Räkna alltid fram totalkostnaden innan du jämför en annons mot en annan.
Ett snittpris för en stad eller ett område säger ingenting om just din bostad vid en faktisk prövning. Storlek, läge, standard, möblering, avtalsperiod och exakt vad som ingår väger tyngre än en rubriksiffra, och det är också den riktningen lagen pekar i: jämförelse med liknande eller på motsvarande sätt efterfrågade bostäder, inte ett rikssnitt. Använd ett snittpris som en fingervisning om du är i rätt härad, aldrig som bevis för att en hyra är skälig.
Utgå alltid från förstahandshyran, den hyra uthyraren själv betalar till sin hyresvärd. Lägg på högst 15 procent för möbler och utrustning, och lägg till exakt vad el, bredband, parkering och andra nyttigheter faktiskt kostar, aldrig ett runt påslag. Hyrs bara en del av lägenheten ut ska grundhyran räknas som en proportionerlig andel av förstahandshyran, med samma tillägg.
Ligger annonsens hyra klart över den summan är det ett tecken på att du bör fråga uthyraren rakt ut vad påslaget faktiskt består av, innan du går vidare. Möbler och utrustning får aldrig räknas dubbelt in i både grundhyran och ett separat tillägg.
Här finns inget procenttak att räkna på. Är avtalet skrivet från och med 1 juli 2026 gäller privatuthyrningslagen (2026:772): hyran får inte vara väsentligt högre än vad som i allmänhet tas ut för liknande eller på motsvarande sätt efterfrågade bostäder. Din uppgift som bostadssökande är därför att jämföra med några andra, verkligt liknande annonser i samma område, inte att räkna på bostadens marknadsvärde.
| Boendeform | Riktmärke | Så jämför du |
|---|---|---|
| Hyresrätt i andra hand | Förstahandshyra + högst 15 % möbler + faktiska nyttigheter | Be om förstahandshyran svart på vitt, räkna påslaget själv |
| Bostadsrätt/villa/rum – avtal från 1 juli 2026 | Inte väsentligt högre än jämförbara privatuthyrningar | Jämför med några liknande annonser i samma område och storlek |
| Bostadsrätt/villa/rum – avtal före 1 juli 2026 | Kostnadsbaserad modell (äldre lag, övergångsbestämmelser) | Fråga vad kapital- och driftskostnaden faktiskt landar på |
Är du osäker på vilket regelverk som gäller ditt avtal, gå igenom skillnaderna mer i detalj i genomgången av skälig hyra och fördjupningen för skälig hyra för bostadsrätt.
En låg hyra i rubriken betyder ingenting om du sedan får överraskande räkningar för el eller en dyr plattformsavgift ovanpå. Be uthyraren skilja ut varje post innan du bestämmer dig, så att du kan lägga ihop en riktig totalkostnad per månad och jämföra annonser på lika villkor.
Den nya privatuthyrningslagen kräver att hyran är bestämd till beloppet när avtalet ingås, men tillåter att parterna avtalar om att el, varmvatten, uppvärmning, nedkylning och vatten och avlopp betalas efter faktisk förbrukning. Skriv därför alltid in vilka poster som är fasta och vilka som är rörliga, så slipper du en obehaglig överraskning i efterhand.
Jämför du en möblerad bostad mot en omöblerad, håll isär vad som är hyra för själva boendet och vad som är betalning för möblerna. Vill du se hela resonemanget om möblering och slitage, finns det i genomgången av att hyra lägenhet i andra hand.
Vägen framåt skiljer sig åt beroende på vad du hyr. Reagera tidigt, för båda vägarna har tidsgränser som gör att du förlorar möjligheten om du väntar för länge.
Läs mer om hela processen, kostnaden och hur lång tid en prövning tar på sidan om hyresnämnden. Har du redan skrivit under och vill dubbelkolla att avtalet håller, se genomgången av vad du ska kontrollera innan du skriver på.
Här möts de flesta bostadssökande i praktiken: en möblerad bostadsrätt utan procenttak mot en hyresrätt med ett tydligt 15-procentigt möbeltak. Skillnaden är inte att den ena alltid är dyrare, utan att de prövas på helt olika sätt om du misstänker att priset är fel. Fråga alltid uthyraren om avtalets datum och boendeform redan innan visningen, så vet du vilket regelverk som faktiskt gäller om ni senare behöver reda ut priset.
Jämför du flera annonser samtidigt lönar det sig att söka brett i stället för att fastna vid den första möjligheten. Samtrygg samlar annonser med synlig månadshyra där du kan se villkoren innan du går vidare, och en kreditvärdig hyresgäst behöver enligt Samtrygg varken betala deposition eller förskott i deras flöde.
Annonslänkar: Samtrygg kan få ersättning om du använder länkarna.
Har du redan hittat en hyra du vill räkna på mer i detalj, jämför den mot totalkostnaden ovan innan du söker vidare bland bostäder hos Samtrygg.
Hyran får normalt inte överstiga vad förstahandshyresgästen betalar, med tillägg för möbler och utrustning på högst 15 procent, plus faktiska kostnader för el, bredband och liknande nyttigheter.
Ja, men bara motsvarande de verkliga kostnaderna. För en hyresrätt får tillägget aldrig överstiga vad uthyraren själv betalar, och den nya privatuthyrningslagen tillåter att vissa nyttigheter debiteras efter faktisk förbrukning.
Börja med att kontrollera när avtalet ingicks, och jämför sedan hyran med liknande bostäder i samma område. Vid en ny privatuthyrning prövar hyresnämnden i första hand mot hyror för sådana jämförbara bostäder, om priset ser väsentligt högt ut.
För en hyresrätt i andra hand kan hyresnämnden besluta om återbetalning med ränta, som längst två år tillbaka. Ansökan måste ha kommit in senast tre månader efter att du flyttat ut.
Be om en tydlig uppdelning mellan fast hyra och varje rörlig nyttighet. Den nya lagen kräver en bestämd hyra i avtalet, men tillåter att kostnader som el, värme och vatten debiteras efter faktisk förbrukning.
Fler steg innan du bestämmer dig: se vilka rättigheter du har som hyresgäst, vad du bör fråga om på visningen, hur en deposition ska hanteras och vad som gäller för hyra i förskott. Har du landat i en bostad, fortsätt till checklistan för inflytt.
Ordningen speglar vad våra besökare oftast väljer när de ska hitta en andrahandsbostad. Jämför alltid den totala månadskostnaden mot din egen budget innan du bestämmer dig.
Marknadsplats för andrahandsboende där du ser månadshyran och villkoren direkt i annonsen. En kreditvärdig hyresgäst slipper enligt Samtrygg både deposition och förskottsbetalning i deras flöde.
Passar: dig som vill jämföra flera bostäder med synlig totalhyra innan du går vidare
Ordningen speglar besökarnas vanligaste val och vår redaktionella bedömning, inte ett fälttest.