Uppdaterad 9 juni 2026Gränsen uträknad för tre boendeformer
Det finns ingen enda hyresgräns som är skattefri för alla. Så länge schablonavdraget på 40 000 kronor och det extra avdrag som gäller din boendeform gör att inget överskott blir kvar av hyresintäkten, betalar du ingen skatt. Hyr du ut ett småhus eller en ägarlägenhet ligger gränsen normalt kring 50 000 kronor om året, tack vare det extra avdraget på 20 procent av hyresintäkten. Går intäkten över gränsen beskattas bara det överskott som faktiskt blir kvar, med 30 procent.
Skatteverket räknar faktiskt inte med ett fast belopp som gäller alla uthyrare. Du gör i stället en egen uträkning: lägg ihop årets hyresintäkter, dra av schablonavdraget på högst 40 000 kronor per bostad och lägg till det extra avdrag som gäller just din boendeform. Blir summan noll eller lägre finns inget att skatta för, och uthyrningen behöver inte ens tas upp i deklarationen. Först när ett överskott faktiskt återstår blir en del av hyran skattepliktig, och då till 30 procent.
Schablonavdraget på 40 000 kronor är detsamma för alla, men det extra avdraget ovanpå avgör hur mycket du kan ta in innan ett överskott uppstår.
| Boendeform | Extra avdrag utöver schablonen | Ungefärlig gräns för överskott |
|---|---|---|
| Småhus / ägarlägenhet | 20 % av hyresintäkten | Kring 50 000 kr/år |
| Bostadsrätt | Den del av avgiften som avser den uthyrda delen och tiden | Ingen fast gräns, avgörs av föreningens avgift |
| Hyresrätt | Den del av din egen hyra som avser den uthyrda delen och tiden | Ingen fast gräns, avgörs av din egen hyra |
För småhus och ägarlägenhet går det att räkna fram en tydlig gräns, eftersom det extra avdraget alltid är 20 procent av hyresintäkten: vid ungefär 50 000 kronor i hyra räcker schablonen och 20-procentsavdraget nästan exakt till hela intäkten. Hyr du ut en bostadsrätt eller en hyresrätt finns ingen lika enkel gräns, för där beror det extra avdraget på hur stor del av avgiften eller din egen hyra som avser uthyrningen. Skatteverkets eget exempel visar hur högt det kan bära: 275 000 kronor i hyra, 40 000 kronor i schablon och 231 000 kronor i avdrag för egen hyra lämnar bara 4 000 kronor i överskott. Fördjupa dig i uträkningen för just din boendeform på sidan om avdrag vid uthyrning.
Så här ser det ut för ett småhus som hyrs ut för 45 000 kronor under året, alltså en bit över själva schablonavdraget men fortfarande under gränsen för överskott.
Det sammanlagda avdraget blir alltså större än själva intäkten, men ett avdrag kan aldrig bli större än det du faktiskt tjänat in. Överskottet stannar därför på noll kronor, och du behöver inte deklarera något.
Vill du testa exakt dina egna siffror, med din faktiska hyra, avgift eller egen hyra, är Skatteverkets beräkningshjälp rätt väg. Den tar dina uppgifter och visar direkt om ett överskott uppstår och vad som i så fall ska redovisas.
Går hyresintäkten över gränsen beskattas bara överskottet, aldrig hela hyran. Skatteverkets eget exempel för ett småhus visar det tydligt: 60 000 kronor i hyra, minus 40 000 kronor i schablon och 12 000 kronor i det 20-procentiga tillägget, lämnar 8 000 kronor i överskott. Skatten på det blir 2 400 kronor, alltså 30 procent av just de 8 000 kronorna, inte av hela hyran.
Är ni flera som äger bostaden eller står på samma hyreskontrakt delas både schablonavdraget och ett eventuellt överskott efter er andel. I Skatteverkets exempel med två kontraktsinnehavare på en hyresrätt blev det gemensamma överskottet 4 000 kronor, och varje part redovisade 2 000 kronor var. Vill du se fler kompletta uträkningar med olika belopp, gå vidare till sidan om att räkna ut skatten.
Innan du bestämmer den slutliga hyran kan det vara värt att stämma av nivån mot vad som brukar tas ut för en liknande bostad, så att du landar nära gränsen med marginal i stället för att gissa. Räkna på hyresnivån hos Samtrygg och gå vidare med en kostnadsfri annons när kalkylen känns rätt. Ger ett eventuellt överskott skatt att betala hittar du hela redovisningsgången på sidan om att deklarera hyresinkomsten.
Det finns ingen enda hyresgräns. Du betalar skatt först om hyresintäkten, efter schablonavdraget på högst 40 000 kronor och det extra avdrag som gäller din boendeform, lämnar ett överskott.
Inte nödvändigtvis. 40 000 kronor är ett schablonavdrag, inte ett tak för hyresintäkten. Avdrag för egen hyra, avgift eller 20 procent för småhus kan minska överskottet ytterligare.
30 procent av det beräknade överskottet, inte 30 procent av hela hyran.
Per bostad och år. Delägare delar beloppet efter sin ägarandel, och delade hyreskontrakt delar det efter sin andel.
Nej. Den typen av verkliga kostnader ersätter inte schablonavdraget i uträkningen för en privatbostad.
Nej, Skatteverket anger att uthyrningen inte ska redovisas när avdragen gör att inget överskott återstår.
Gränsen är bara startpunkten. Hela regelramen och grundregeln för vad som räknas som intäkt har varsin fördjupning.
Navet med alla skattefrågor du behöver ha koll på före uthyrning.
Se helhetenVad som räknas som intäkt och när ett överskott faktiskt uppstår.
Se grundregelnAnnonslänkar: vi kan få ersättning om du går vidare via länkarna på sidan.
Så här väljer flest besökare att gå vidare när gränsen är klarlagd. Jämför mot din egen bostad innan du sätter hyran.
Räkna på hyresnivån med tjänstens kalkylator när du landat i din skattefria eller skattepliktiga gräns, så vet du ungefär vad som blir kvar efter en eventuell skatt. Skapa sedan en kostnadsfri annons och få hjälp med digitalt avtal, betalningshantering och deposition i samma flöde.
Passar: dig som räknat på gränsen här på sidan och vill gå vidare med en trygg annons, avtal och betalning
Ordningen speglar besökarnas vanligaste val och vår redaktionella bedömning, inte ett fälttest.