Räkna ut skatten på uthyrningen – exempel för varje boendeform

De flesta klarar grundregeln utantill efter ett tag: 40 000 kronor i schablon, 30 procent skatt på det som blir över. Svårare blir det när siffrorna ska in i en egen kalkyl, för avdraget efter schablonen ser olika ut beroende på om du hyr ut en villa, en bostadsrätt, ett enskilt rum eller en hyresrätt. Nedan går vi igenom fyra fullständiga räkneexempel med Skatteverkets egna belopp, så att du kan följa precis samma steg med dina egna siffror.

Innan du landar på det hyresbelopp du ska mata in i kalkylen är det värt att stämma av att nivån håller för din bostad och ort. Räkna på hyresnivån hos Samtrygg innan du går vidare till skatteuträkningen, så räknar du på en hyra du faktiskt kan ta ut, inte en gissning.

Så räknar du fram överskottet, steg för steg

1. Privatbostadskravet. Reglerna nedan gäller en privatbostad enligt Skatteverket: används mindre än hälften av ytan för eget eller närståendes boende (40 procent för tvåfamiljshus), räknas uthyrningen i stället som näringsverksamhet, med andra regler.
2. Räkna hela hyresintäkten. Lägg samman hyran med annat du får in från samma bostad, till exempel en parkeringsplats eller en schablonersättning för el.
3. Dra schablonavdraget. Högst 40 000 kronor per bostad och år, proportionerat efter ägarandel om ni är flera och efter antal månader om du bara ägt eller hyrt bostaden en del av året.
4. Dra boendeformens extra avdrag. 20 procent av hyresintäkten för småhus och fritidshus, föreningsavgiften för uthyrd del och tid för bostadsrätt, eller din egen hyra för uthyrd del och tid för hyresrätt.
5. Multiplicera ett positivt överskott med 30 procent. Blir resultatet noll eller minus ska uthyrningen inte redovisas i deklarationen alls.

Vill du testa med dina egna belopp direkt går det bra i Skatteverkets beräkningshjälp för uthyrning av privatbostad. Grundreglerna för vad som räknas som intäkt går vi igenom i skatt vid uthyrning, och hela schablonavdraget med delat ägande i schablonavdraget.

Hur mycket skatt blir det om du hyr ut en villa eller ett fritidshus?

Utöver schablonavdraget får du dra av ytterligare 20 procent av hyresintäkten för ett småhus, ett fritidshus eller en ägarlägenhet. Så här ser det ut om du hyr ut villan i sex månader för 10 000 kronor i månaden:

De 20 procenten är tänkta att täcka sådant du annars hade velat dra av på riktigt: sophämtning, vatten, el och normalt slitage. Håll isär den ordinarie hyresintäkten från eventuella schablonbetalningar för el – en uppmätt, faktisk elförbrukning som gästen betalar räknas inte som hyresintäkt, medan ett fast elpåslag gör det. Hela processen kring avtal och hyressättning för ett hus finns i guiden om att hyra ut villa.

Hur mycket skatt blir det om du hyr ut en bostadsrätt?

För en bostadsrätt byts 20-procentsavdraget ut mot den del av föreningsavgiften som avser den uthyrda delen och uthyrningstiden, plus en eventuell andrahandsavgift till föreningen. Ett helårsexempel med hela lägenheten uthyrd:

Kapitaltillskott till föreningen räknas aldrig in i den avdragsgilla avgiften, och avdraget kan aldrig bli större än hyresintäkten. Behöver du styrelsens tillstånd innan du kommer så långt går ansökan och avgiftstaket igenom i guiden om att hyra ut bostadsrätt.

Hyr du bara ut ett rum i bostadsrätten?

Här ligger den vanligaste beräkningsfällan: föreningsavgiften ska bara räknas för den yta och den tid som faktiskt är uthyrd, inte hela lägenhetens avgift. Gemensamt kök och badrum som ni delar räknas inte som uthyrd del. Ett exempel på hur snabbt det slår i praktiken:

Ett underskott som det här ska varken redovisas i deklarationen eller användas som avdrag mot någon annan inkomst – det försvinner helt enkelt, precis som ett nollresultat. Lägg märke till att avdraget för föreningsavgiften i rumsexemplet ändå kan bli större i kronor räknat än schablonavdraget, eftersom det räknas separat utifrån just den uthyrda ytan och tiden.

Hur mycket skatt blir det om du hyr ut en hyresrätt?

Har du hyresrätt byter du föreningsavgiften mot din egen hyra: du får dra av den del av hyran du själv betalar som avser den uthyrda delen och tiden, utöver schablonavdraget.

Står ni två på hyresavtalet delas överskottet lika mellan er: 2 000 kronor var, med 600 kronor i skatt per person. Står bara du på kontraktet redovisar du hela överskottet själv, med 1 200 kronor i skatt. Avdraget för den egna hyran begränsas alltid till den del och den tid som faktiskt är uthyrd till någon annan – hyr du ut hela lägenheten under hela året räknas hela din hyra med, precis som i exemplet ovan.

Räknar du hela hyran eller bara vad du får efter plattformens avgift?

Det beror på vem som juridiskt är hyresvärd. Förmedlar plattformen bara kontakten mellan dig och hyresgästen, medan du fortfarande är den som är hyresvärd, ska du ta upp hela den avtalade hyran som intäkt – inklusive den avgift du själv betalar till plattformen. Är plattformen i stället hyresvärd i eget namn och sköter annonsering, avtal, städning och gästernas tillgång till bostaden, redovisar du bara den ersättning som betalas ut till dig efter avgiften. Samma sak gäller ersättning i form av arbete som en hyresgäst utför enligt en överenskommelse – det räknas som hyresintäkt precis som pengar.

Har du räknat klart och sett vad som faktiskt blir kvar? Nästa steg är att lägga upp uthyrningen med ett digitalt avtal och en tryggare betalningshantering. Räkna på hyran och skapa en annons hos Samtrygg när kalkylen känns rätt, och gå vidare till deklarera hyresinkomsten när överskottet ska redovisas. Ligger din bostad nära gränsen för skattepliktigt överskott, se var gränsen faktiskt går för just din boendeform.

Vanliga frågor om att räkna ut skatten

Annonslänkar: vi kan få ersättning om du går vidare via länkarna på sidan.