Uppdaterad 29 juni 2026Villabilagan med 12 rader att fylla i
Ett villaavtal behöver samma grund som alla hyresavtal – parter, bostad, hyra och uppsägning – men måste dessutom reda ut det en lägenhet slipper: vem som sköter trädgården, vem som röjer snö, och exakt vilka driftposter som ingår i hyran. Lägg det i en egen villabilaga i stället för en rad om "allt underhåll", så vet båda parter vad som gäller redan från inflyttningsdagen. Sedan 1 juli 2026 gäller dessutom en ny privatuthyrningslag för nya avtal, med tre månaders uppsägningstid för både dig och hyresgästen.
Annonslänkar: Andrahandsuthyrning kan få ersättning om du går vidare via länkarna på sidan.
Grundklausulerna är desamma som i vilket hyresavtal som helst: fullständiga parter, exakt adress och fastighetsbeteckning, vilka delar av huset som ingår och vilka som är undantagna, hyra och betalningssätt, hyrestid och uppsägning. Ett avtal ska dessutom upprättas skriftligt så snart en av parterna begär det, och för en villa är en skriftlig huvudhandling med en separat bilaga det som i praktiken håller ihop avtalet. Bygg därför in en villabilaga som tar hand om det en vanlig lägenhetsmall aldrig behöver: drift, tomt och felanmälan.
Det finns ingen given standard för det här – avtalet måste säga det rakt ut, post för post. Bygg en egen driftbilaga för el, värme, vatten och avlopp, avfall och bredband, och ange för varje post om den ingår i hyran eller avräknas separat. För avtal som omfattas av privatuthyrningslagen (2026:772) får en förbrukningsberoende post som el, värme eller vatten bara tas ut separat om beloppet faktiskt motsvarar förbrukningen – en fast klumpsumma duger bara för poster som verkligen är fasta, till exempel ett bredbandsabonnemang eller kommunens renhållningsavgift. Skriv också in mätarställningen på tillträdesdagen, hur ofta ni stämmer av och sista betalningsdag för avräkningen. Utan de raderna blir en vintersäsongs extra värmekostnad lätt en tvist ingen av er sett komma.
Håll de här raderna åtskilda från skatten. En driftpost i avtalet är inte samma sak som Skatteverkets avdrag i deklarationen – det ena är vad ni kommit överens om er emellan, det andra är vad du får dra av från överskottet. Mer om den gränsen längre ner på sidan.
Jordabalken ger huvudprincipen: du som hyresvärd ska hålla huset i ett skick som är fullt brukbart, och hyresgästen ska vårda bostaden så att sundhet, ordning och gott skick bevaras. Den principen säger ingenting om vem som klipper gräset eller skottar uppfarten, så villabilagan behöver en egen ansvarsfördelning för tomt och fel som delar upp vardagsskötsel, akuta fel och ditt egna underhållsansvar som ägare.
| Område | Skriv in i bilagan |
|---|---|
| Gräsmatta och rabatter | Vem som klipper, rensar och sköter under säsongen, och om redskap eller robotgräsklippare följer med huset |
| Snöröjning och halkbekämpning | Vem som ansvarar för uppfart och gångar vintertid, och vad som gäller om det inte sköts |
| Pool, brunn eller eldstad | Vem som sköter drift och säsongsstängning, och vem som står för eventuell skada vid felaktig hantering |
| Akut fel | Vem hyresgästen ska kontakta vid en läcka eller ett stopp, och om hyresgästen själv får anlita hjälp i väntan på dig |
| Ägarens underhåll | Tak, stomme och installationer som alltid är ditt ansvar oavsett vad bilagan i övrigt säger |
Skriv aldrig in "hyresgästen sköter allt underhåll" som en enda rad. Dela upp vardagsskötsel, skada genom vårdslöshet, akuta fel och ditt eget ägaransvar var för sig, så slipper ni tolka en vag formulering den dag gräsklipparen går sönder eller ett stuprör läcker in i grunden.
Fyll i andrahandskontraktet online med parter, bostad, hyra, tid och uppsägning redan strukturerade efter aktuell lagstiftning. Lägg till villabilagan för drift och tomtskötsel som ett eget dokument, i stället för att bygga hela mallen från grunden själv.
Nej – kontrollera alltid vilket regelspår ditt avtal hör till innan du skriver in en uppsägningstid. Från och med 1 juli 2026 gäller en ny privatuthyrningslag i stället för den tidigare lagen om uthyrning av egen bostad, och för avtal som tecknas efter det datumet kan hyresgästen säga upp ett tidsbestämt avtal till månadsskifte tidigast tre månader efter uppsägningen – samma frist gäller för dig som hyresvärd och för ett tillsvidareavtal. Uppsägningen ska vara skriftlig, med undantag för hyresgästens muntliga uppsägning om du bekräftar den skriftligt. Skrev ni avtalet innan lagändringen gäller det normalt vidare enligt den upphävda lagens övergångsbestämmelser, så börja alltid med att slå fast vilket datum ert avtal faktiskt tecknades innan du kopierar en uppsägningsklausul från en äldre mall.
Vill du gå igenom hela uppsägningen steg för steg, med rätt frister och rätt blankett för just ert avtal? Se hur du säger upp hyresavtalet korrekt, och läs mer om lagens hela räckvidd på sidan om privatuthyrningslagen.
Överskottet tas upp i inkomstslaget kapital och beskattas med 30 procent, enligt Skatteverkets regler för uthyrning av privatbostad. Innan dess gör du ett schablonavdrag på högst 40 000 kronor per bostad och år – beloppet gäller bostaden, inte ägaren, så äger ni villan tillsammans fördelas avdraget efter ägarandel. Utöver schablonavdraget får du som hyr ut ett småhus dra av ytterligare 20 procent av hyresintäkten, ett avdrag som är tänkt att täcka driftkostnader som el, vatten och sophämtning. Verkliga driftkostnader dras alltså inte av en gång till separat utöver det.
Utgångspunkten är att huset räknas som privatbostad så länge du eller närstående använder mer än hälften av ytan för eget boende; för ett tvåfamiljshus gäller i stället minst 40 procent. Faller villan utanför den gränsen kan uthyrningen i stället bli näringsverksamhet, med redovisning på NE-bilaga. Se hela skattereglerna för uthyrning 2026 för att räkna på exakt din situation.
En muntlig överenskommelse om att "huset var i bra skick" håller inte om något ifrågasätts vid utflytt. Gå igenom huset rum för rum tillsammans, fotografera befintliga skador, notera mätarställningar och lista de inventarier – gräsklippare, trädgårdsredskap, vitvaror – som följer med uthyrningen. Spara genomgången som en bilaga till avtalet, så har ni samma underlag den dag hyresgästen flyttar ut. Se hur du gör en komplett inventarielista för möbler och redskap, och vad övriga klausuler i avtalet bör innehålla utöver villabilagan.
Har du redan koll på boendeform och regelspår, men vill se hela uthyrningsprocessen för villan – från hyresnivå till annons? Läs hela guiden om att hyra ut villa. Söker ni i stället en hyresgäst samtidigt som avtalet ska på plats kan du i stället gå via Samtryggs uthyrningsflöde för villa, där avtal, betalning och hyresgaranti hanteras i samma förmedling i stället för att skrivas separat efteråt.
Samma grund som andra hyresavtal – parter, exakt bostad, hyra, betalning, hyrestid och uppsägning – plus en egen villabilaga för driftposter, tomt- och trädgårdsansvar och felanmälan.
Det finns ingen given standard. Avtalet ska ange för varje post om den ingår i hyran, är en fast summa eller avräknas mot faktisk förbrukning, med mätarställning och avstämningsdatum.
Sätt ansvaret i villabilagan. Hyresgästens vårdplikt och din brukbarhetsskyldighet som hyresvärd är utgångspunkter enligt jordabalken, men de ersätter aldrig en konkret ansvarsfördelning för gräsmatta, snöröjning och akuta fel.
Nej. Sedan 1 juli 2026 gäller en ny privatuthyrningslag, och för avtal som tecknas efter det datumet har både hyresgäst och hyresvärd tre månaders uppsägningstid till månadsskifte. Kontrollera alltid vilket datum ert avtal tecknades.
Ja i praktiken – avtalet ska vara skriftligt så snart en av parterna begär det, och för en villa är en skriftlig huvudhandling med en tydlig bilaga det som håller ihop avtalet vid en eventuell tvist.
Se hela grundmallen på hyresavtal mall – det här måste stå i avtalet, och gå tillbaka till hyresavtal för en överblick över alla boendeformer.
Ordningen speglar vad våra besökare oftast väljer när de ska hyra ut eller hyra en villa. Jämför om du redan har en hyresgäst eller fortfarande söker en.
Fyll i grundavtalet online med parter, hyra, tid och uppsägning redan strukturerade efter privatuthyrningslagen. Lägg till villabilagan för drift och tomtskötsel som ett eget dokument i stället för att bygga allt från grunden.
Passar: dig som redan har en hyresgäst och vill ha grundavtalet klart snabbt
Räkna på hyresnivån för villan och gå vidare med ett säkert avtal, betalningsflöde och hyresgaranti i samma förmedling. Passar dig som ännu inte har en hyresgäst klar.
Passar: dig som vill ha hyreskalkyl, avtal och trygghet samlat på ett ställe
Ordningen speglar besökarnas vanligaste val och vår redaktionella bedömning, inte ett fälttest.