Svartkontrakt: olagligt att köpa och sälja 2026

Du har hittat en lägenhet på bra läge till en hyra som känns rimlig, och den som bor där i dag säger att kontraktet blir ditt så fort ni kommit överens om en slant utöver hyran. Det låter smidigt när bostadskön känns oändlig, men det är precis den situationen lagen pekar ut som ett brott – för dig som betalar lika mycket som för den som tar emot pengarna.

Är det olagligt att köpa ett hyreskontrakt svart?

Ja. Att betala, utlova eller ta emot en särskild ersättning för att få hyra eller överta en hyresrätt är förbjudet enligt 12 kap. 65 b § jordabalken, och sedan lagändringen 2019 gäller förbudet uttryckligen också den som köper, inte bara säljaren. Normalstraffet för dig som köpare är böter eller fängelse i högst två år. Är fallet ringa ska enligt samma paragraf inget ansvar dömas ut, men var gränsen går för vad som räknas som ringa avgörs från fall till fall. Är brottet i stället grovt – till exempel vid ett betydande värde, om det sker yrkesmässigt eller i större omfattning, eller om det handlar om förfalskade handlingar eller osanna uppgifter till en myndighet – är straffskalan sex månader till fyra år.

Är det lika olagligt att sälja eller ta betalt för ett kontrakt?

Ja, och för säljaren gäller samma paragraf, 12 kap. 65 § jordabalken. Den som begär, avtalar om eller tar emot särskild ersättning riskerar böter eller fängelse i högst två år normalt, sex månader till fyra år vid grovt brott. Är säljarens brott ringa sänks straffet i stället till böter eller fängelse i högst sex månader. Ett avtalsvillkor om särskild ersättning är dessutom ogiltigt, och den som tagit emot pengarna ska enligt 12 kap. 65 § jordabalken betala tillbaka dem – med undantag om du som betalat själv gjort dig skyldig till brott enligt reglerna om köp, vilket i praktiken kan göra återbetalningen svårare att driva igenom.

Räknas en deposition som svartkontrakt?

Nej. Propositionen bakom lagändringen slår fast att förbudet mot särskild ersättning inte utesluter att en hyresvärd begär deposition. Skillnaden ligger i vad pengarna är till för. En deposition är säkerhet för skador eller obetald hyra under ett giltigt hyresförhållande, medan särskild ersättning är en betalning för att över huvud taget få hyra eller ta över kontraktet. Blir du ombedd att betala "för själva kontraktet", "för att hyresvärden inte ska märka bytet" eller något liknande, handlar det om det senare – oavsett vad summan kallas i erbjudandet.

Måste jag betala för att någon förmedlar en bostad åt mig?

Nej, inte om det sker utanför en yrkesmässig bostadsförmedling. Ersättning från den bostadssökande för att förmedla en lägenhet är förbjuden enligt 12 kap. 65 a § jordabalken, med undantag bara för yrkesmässig förmedling – och då först sedan förmedlingen faktiskt lett fram till ett hyresavtal, och till högst en tiondel av prisbasbeloppet för en lägenhet eller en tjugondel för ett rum, moms inräknat. Ber en privatperson om pengar för att "ordna" ett kontrakt åt dig utanför den ramen är det inte en avgift för en tjänst, utan just den ersättning lagen förbjuder.

Kom också ihåg vem din faktiska hyresvärd blir. Hyr du en lägenhet i andra hand av en privatperson är det den personen, inte fastighetsägaren, som är hyresvärd i ert hyresförhållande, och hyran ska vara skälig precis som vid vanlig andrahandsuthyrning. Det är den personens rätt att hyra ut just den bostaden du behöver kontrollera innan du betalar något – se hur du går till väga i kontrollera vem hyresvärden är.

Vad riskerar jag om jag redan har betalat för ett kontrakt?

Konsekvenserna drabbar dig som köpare på flera håll samtidigt, inte bara som ett bötesbelopp i efterhand. Att lämna särskild ersättning vid en överlåtelse är i sig en grund för att hyresrätten kan förverkas, vilket i värsta fall betyder att du både förlorar boendet och riskerar eget straffansvar för köpet. Att få tillbaka pengarna är sällan enkelt: säljaren ska visserligen enligt 12 kap. 65 § jordabalken betala tillbaka det hen tagit emot, men det förutsätter att du kan visa vad som betalats och till vem, och att du själv inte anses ha gjort dig skyldig till ett brott som gör att rätten till återbetalning faller bort.

Hur känner jag igen ett erbjudande om svartkontrakt?

Mönstret ser oftast likadant ut. Priset på lägenheten är för bra för att vara sant, personen har bråttom och vill ha ett besked innan du hunnit se bostaden på riktigt, och pengarna ska helst betalas kontant eller till ett konto som inte tillhör den som annonserar. Polisen beskriver samma varningssignaler för de vanligaste bostadsbedrägerierna: en attraktiv adress kombinerad med rimlig hyra, krav på flera månadshyror i förskott eller deposition innan du sett bostaden, och kopierade bostadsrättsannonser som skrivits om till andrahandsannonser. Är det din tilltänkta hyresvärd som själv hyr ut utan lov och dessutom tar ut en oskälig hyra kan hen dömas enligt en annan, näraliggande bestämmelse i jordabalken – se vad som gäller vid olovlig andrahandsuthyrning om du är osäker på om personen får hyra ut i första hand. Läs igenom hela genomgången av hur du undviker bostadsbedrägeri innan du går vidare med en annons du känner dig osäker på.

En hyra i förskott på en månad är i sig inget ovanligt när du flyttar in, men flera månader på en gång, innan du ens sett bostaden, är ett tydligt varningstecken. Se vad som räknas som en rimlig förskottsbetalning för att skilja det normala från ett krav du bör tacka nej till.

Är ett byte med kontanter emellan en genväg?

Nej. Ett vanligt upplägg är att två hyresgäster byter lägenhet med varandra och låter en summa pengar följa med under bordet, eftersom en av bostäderna är mer attraktiv än den andra. Ett sådant skenbyte omfattas av samma förbud mot särskild ersättning som ett rent köp. Hyresvärden ska dessutom neka tillstånd till bytet redan om det finns anledning att anta att någon av parterna begärt, avtalat om eller tagit emot otillåten ersättning. Ett byte ska vara ett byte, inte ett sätt att sälja en attraktiv lägenhet till högstbjudande under täckmantel av att flytta.

Annonslänkar: vi kan få ersättning om du går vidare via länkarna på sidan.

Vill du dubbelkolla hela affären innan du skriver på något? Gå igenom checklistan för vad som ska vara klart innan du skriver på, och läs vad ett riktigt andrahandskontrakt behöver innehålla oavsett hur du hittat bostaden.

Vanliga frågor om svartkontrakt